本文内容提要：
1、两千房企商票违约，房地产债务风险继续扩散；
2、千余家“非房”企业商票违约，房企债务风险正在向其他行业蔓延
3、6月底贷款核销率达到3.32%。不良贷款激增，债务风险扩散
4、继续通过宽货币、宽信用、大投资、新基建拉动经济的路子风险骤增
一、两千房企商票违约，房地产债务风险继续扩散
近30年来的房价飞涨，不仅让地产商成为我们最成功的企业家、最有钱的行业，还让房企养成了一个“房价只涨不跌”的信念。所以即使从去年下半年开始至今一年多时间，商品房成交量腰斩，地产商们到期的债券、贷款无力偿还而陆续爆雷，也绝不愿意按照市场规律降低房价，以价换量。
地产商们不愿降价换销售的结果，就是房企业绩数月来持续下滑，资金压力越来越大。并在7-8月迎来偿债高峰，也是房企债务爆雷高峰。
俗话说，兵败如山倒。债务困局就像玻璃，敲裂一点，裂纹迅速扩散。二季度，房地产行业流动性危机已经从民营传染到国企。
在去年恒大、今年一季度融创等民营房企资金链断裂之后，6月底绿地集团的债务也公告延期，无法按期兑现。民营房企债务困局终于蔓延到国企，标普因此全面下调了绿地的信用评级。
房地产行业流动性问题仍在持续发酵。8月上旬，上海票交所公布了截至7月31日的商票持续逾期名单，存在商票逾期现象的房企已达2005个，比6月的1666个增加了339个，环比,猛增20.3%。在所有商票逾期企业中占比达到64.4%。
房企债务违约潮从海外债券违约到国内商票逾期，债务问题日趋严峻。
过去，房企在高杠杆之下，过度使用债券、票据融资，如今外部融资收紧、各方信心不足，行业信用遭到挤兑，导致房企流动性和商票兑付压力会骤然激增。
因为中小房企面临更大的下行压力，所布局城市成交走弱、去化率急剧下跌，地方化解债务的焦点又聚焦在大房企身上，导致中小房企外部融资更为紧张，资金周转更为困难，中小房企商票逾期的数量增长也较为迅速。
不仅是中小房企资金链紧绷、商票逾期，在2005个存在商票逾期的项目公司中，大型房企集团主体数量达到了238家，比6月时增加了39个。
梳理上海票交所披露的逾期清单不难发现，238家商票逾期的房企集团，主要集中在全国房企TOP200+梯队中， TOP200+房企中，居然有共183家陷入商票逾期风波，占比达到91.5%，可以说是全军覆没了。
二、千余家“非房”企业商票违约，房企债务风险正在向其他行业蔓延
两千多家房企商票持续逾期，必定首先波及持有房企商票的关联企业资金迟迟不能到位、支出受到严重影响，从而导致周转资金紧绷的关联企业陷入债务困局。目前，已有建材、家具、建筑、汽车等千余家“非房”企业进入商票持续违约名单。
由于房企债务风险已经蔓延到全国、全行业，受房地产企业债务困局波及，上海票交所公布的数据显示，制造业、租赁和商务服务业、批发和零售业、建筑业，这4个与房地产业务来往密切的行业，商票持续逾期企业数量也有较高增长。
房企是钢筋、水泥、玻璃等建筑材料制造业的主要客户，7月份制造业商票持续逾期数量达到257家，占总逾期数量的8.3%，是房企之外商票持续逾期数量最多的行业。令人意外的是，商票持续逾期的制造业中，还有与房地产关联不大的汽车制造业13家、通用设备制造业24家、化学原料制造业10家。
房企和建筑业中的诸多设备与材料来自租赁与商业服务业，比如塔吊、模板等等。因此商票持续逾期名单中有248家来自租赁与商业服务业，实属正常；221家批发与零售业也受房企债务风险拖累，被列入商票持续逾期名单中；有214家建筑业出现商票持续逾期行为。
我国房地产行业高负债预售制的发展模式，注定了当商品房价格不能持续上涨时，将引发持续的债务风险。房地产债务风险除了直接影响银行、信托等金融机构外，供应商也是产业链和利益链条上重要的一环。如果房企不及时降价销售解决资金流量，缓解支付困局，房地产问题除了会波及我们已经提及的制造业、租赁和商业服务业、批发零售业、建筑业之外，还会波及以下行业：
1、资产管理公司。这些公司持有大量由房地产相关抵押品支持的资产，因而它们极易受到长期房地产市场困境的影响。
2、装修装饰行业。我相信自 2021 年以来，该行业总体上一直处于困境之中。一方面房企的样板房工程款无法结算，另一方面商品房销售萎缩，装修装饰业务也将同步萎缩。
3、 家居家具行业。商品房销售萎缩，家具家居需求将同步萎缩。
4、家电行业。与家居家具行业一样，业务高度依赖商品房销售。
5、物业服务业。新的楼盘再也不可能像之前那样快速增加，物业服务业的规模性扩张，已经进入停止期。
三、贷款核销率达到3.32%，不良贷款激增，信贷风险持续扩大
央行在8月10日发布的《上半年货币政策执行报告》中，在极其不起眼的“表7 2022年上半年社会融资规模”一表的最下一行，披露了截止6月末的全国贷款核销存量为6.8万亿，在人民币贷款存量中的占比，达到3.32%。同比大幅增长18.8%，比人民币贷款余额的同比增速11.1%高出7成。比疫情前的2019年底的贷款核销率2.69%，增加了23%。
其中上半年新增贷款核销4777亿元，比去年同期增加11.6%，在新增的人民币贷款中占到3.52%。疫情以来，累计新增贷款核销2.73万亿元，在贷款核销余额中占到40.15%。
3.32%的不良贷款核销率高不高？危不危险？纽约联邦储备银行上周二（8月2日）在一份金融报告中披露，截至 6 月，有约 2.7% 的美国家庭未偿债务处于拖欠状态，比 2020 年第一季度低近 2 个百分点。当时较高是因为该国刚刚进入新冠病毒大流行。
美国，离贷款核销还远得很的未偿还债务占比才2.7%，但我们的贷款核销率已经达到3.32%，我们的不能按时偿还的债务比例、我们的债务风险，比美国高了很多。
房企债务风险，以及因此传导、引发的其他行业债务风险愈发严重的背后，与房地产信用困局蔓延下市场信心丧失、基本面持续下行、居民和企业债务负担太高有很大关系。
从央行公布的2022年7月金融统计数据来看，7月份居民中长期贷款新增1486亿，但同比减少2488亿，同比降幅高达62.6%；企事业单位新增贷款2877亿，同比减少1457亿，同比降幅也达到33.6%。居民和企事业单位新增信贷规模显著下滑，反映市场主体负债能力已经达到极限，天然的债务恐惧感引发居民与企业控制新增贷款，修复债务风险。
当前居民部门杠杆率奇高，叠加疫情冲击对未来预期收入偏悲观，这也导致各地各部门期望通过释放流动性、降低利率、发布购房优惠政策等来吸引商品房购买力的一系列努力付诸东流。使得不愿降价销售的房企“内部造血”不足的同时，“外部输血”更为艰难。
在此情形下，金融机构对房企信心也严重不足，选择规避相应的风险，甚至出现抽贷、追加抵押物的现象。据CRIC的数据，7月100家典型房企融资总量522.9亿，环比减少13.7%，同比减少62.9%。
而国家统计局的数据显示，7月份房企国内贷款到位1224亿元，同比减少36.8%，定金和预收款到位3974亿元，同比下降31.6%，个人按揭贷款到位2011元，同比下降22%，房企到位资金合计11923亿元，同比下降26%。
实际上，上半年集中爆发的海外债券违约，二季度爆发的商票大面积逾期，已经意味着企业流动性严重不足，这往往是债务风险爆发的前兆。
四、通过“宽货币、宽信用、大投资、新基建”来拉动经济的路子风险骤增
周一上午（8月22日），央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR从3.7%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调到4.3%。此次1年期和5年期的LPR分别下调了5个基点和15个基点。
人民银行此次将5年期以上的LPR下调了15个基点，下调幅度是1年期的3倍。这个信号再明显不过了。
但是，我们应该注意到，从去年12月份开始的宽货币、宽信用，并没有改善房地产企业的信贷风险，房企开发贷和按揭贷款均表现不佳，整体下行压力不断加大，房企债务风险持续蔓延，从民企蔓延到国企，从房企蔓延到制造业、建筑业、租赁商业服务业、批发零售业。
我们需要认真总结，为什么大半年来，监管层不断释放支持房企融资的信号，维稳房地产政策出台了一批又一批，在“保交楼”的前提下，还史无前例地建立纾困基金、鼓励AMC处置问题项目，但房企债务困局却有增无减？居民购房意愿持续低迷？
我们一定要意识到，目前消费意愿低迷，房地产市场萎缩，核心原因根本与利率高低无关。最核心的原因：
一是收入增长严重落后于债务的增长；
二是债务收入比已经高到极限，高到无法继续增加债务。
今年上半年，我们的居民可支配总收入比2003年增长122.8%，而同期居民负债总额从17.85万亿元猛增到84.9万亿（含信用卡），增长了375.6%，是同期居民收入增速的3倍。
从杠杆率看， 2019年美国居民的杠杆率为66.03%，2022年上半年修复下降到63.28%，降低了2.75个百分点；但中国居民的杠杆率却从2019年的64.5%增加到了68.4%，增加了3.9个百分点。
从更能衡量偿债能力和债务风险的居民的债务收入比来看，2022年6月底，美国居民的债务收入比已经从2019年的94.5%下降到87.6%，降低了6.9个百分点；我们的居民债务收入比却从2019年的148%继续增加到了159.3%，增加了11.3个百分点。我们居民的债务收入比，居然比美国高53.5个百分点。高81%。这意味着我们居民的还本付息的压力，是美国的1.8倍以上。
居民较低的收入和极高的负债决定了居民消费能力不足，消费意愿低迷、也无法继续增加杠杆。而只有增加消费，才能增加深陷债务困局企业的收入与现金流，增加他们的偿债能力与支付能力。
很显然，继续宽货币、宽信用，无法解决这一对矛盾；继续大投资、大基建，依然无法解决这一对矛盾。宽货币、宽信用、大投资、大基建，反而还必然加剧这一对矛盾。
要解决这一对矛盾，必须采取以下三个措施：
第一、短期内，财政增加负债，然后直接给全国居民发放疫情补助，至少每人五千，一万较妥。通过短期的财政转移支付，直接刺激居民消费，增加企业收入，盘活企业收支，缓解债务困局。读者们不要看到财政直接发钱，就提出是否会刺激通胀的幼稚鬼话。看看韩国、日本、新加坡，他们都直接发钱刺激消费了，他们通胀了吗？美国、欧盟2020年发钱，2020和2021年也没有出现通胀。只是发钱刺激消费后，整个经济发展迅猛，再叠加俄乌战争的输入性通胀，今年才发生高通胀。
第二、长期看，还是必须定下决心改革我们的分配制度，通过机构改革、裁减财政供养人员，减少GDP中财政所占比例，提高劳动者在GDP中的薪酬占比。构建小政府、大社会，不仅是解决居民消费不足的关键，还是减少对市场干预，促进经济发展的关键。
责任编辑：安琪
