菏泽，位于山东西南，鲁豫皖苏四省交界之处，是山东的一个三线城市，也是山东人口最多的一个地级市。近些年来山东很多地方的房价都经历了不同程度的上涨，菏泽也不例外。不过，随着楼市风向的改变，越来越多城市的房价开始回归基本面。那么，在这样的楼市大环境下，菏泽的房价还会涨吗？
房价现状
在给出答案前，我们有必要先来了解下菏泽的房价现状。从吉屋网上的数据来看，菏泽当前的新房均价为6170元每平，二手房均价为5939元每平，整体均价为6055元每平。从山东省内来看，菏泽的这个房价水平算是低的了。而对于一个三线城市来讲，均价6000出头的房价并不算高。
从房价走势来看，菏泽近些年来的房价虽然出现了一定程度的上涨，但二手房价走势明显弱于新房。和2017年9月份的数据相比，菏泽的新房价格上涨了26.7%，二手房价格则是涨幅不到5%，可以说基本没有多少变化。
经济概况
我们再来看下当地的经济概况。公开统计数据显示，菏泽2019年的经济总量为3409.98亿元，在山东的16个地市中排名第8，在大陆所有城市中排名第67位，居于珠海和衡阳之间。不过，从人均GDP来看，菏泽2019年的人均GDP为38867元，远低于山东省的平均水准，在山东的地市中位居倒数。
从百姓收入水平来看，菏泽2019年的人均可支配收入为20673元，其中城镇居民人均可支配收入28327元，农村居民人均可支配收入14176元，同样远低于山东省的平均水准。从全国范围来看，菏泽的这个收入水平在三线城市里也是比较低的。
人口现况
最后我们再来看下菏泽的人口现状。菏泽是山东的一个人口大市，那么在人口这个因素方面是否会有利好因素来对房价形成支撑呢？统计数据显示，截至2019年末，菏泽的户籍人口总数为878.17万， 相比上一年末增加1.63万。而截至2018年末，菏泽的户籍人口总数为1025.4万。不难看出，菏泽的常住人口数远小于户籍人口数，人口外流现象明显。
结论
从上面的分析我们可以看到，菏泽当前的房价水平虽然并不算高，但无论是人均GDP，还是当地百姓收入水平均低于山东的平均水准。相对于当地的经济基本面来讲，菏泽当前的房价并没有被低估。这一点，从菏泽的二手房价走势弱于新房价格走势上也能看出来。
另一方面，菏泽虽然人口基数大，但人口外流现象明显，很多人选择在外地买房。对于当地来讲，其实并没有足够的人口红利来支撑房价的持续上涨。而从供求关系来看，菏泽的楼市供给一直在持续增长中，房子并不稀缺。
综合以上，笔者认为菏泽当前的房价绝对值虽然不算高，但相对于当地的经济基本面来讲已经是处于估值上限，并不具备持续上涨的基础。另一方面，在当前楼市追求稳定的大环境下，菏泽的房价也不太可能出现大跌。在未来相当长的一段时间内，区间震荡或将是菏泽房价走势的表现所在。对于购房者而言，在当地买房更多的是需要从自身的实际需求出发。毕竟，买到就是赚到的时代已经过去。
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责任编辑：安琪
