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提问：星叔您好！本人因为南京没房票，在镇江上班，所以考虑在江苏境内或者周边省市买房，前段时间在镇江宝华买了一套别墅作为改善自住，不知道值不值得，是否有价值？请星叔指点，谢谢
回答：房子买的值不值客观来看：
1、值不值得买，看你目的。预期是增值的，就买发展潜力的，预期是住得舒服的，就买恰当的。因此，求仁得仁，满足预期的就是好房子；
2、宝华这种特殊的地方，你叫它仙林东也好，镇江句容也好，它就在这里，既不是狂吹烂捧，也不是没有价值。客观上，它有有价值的；
3、宝华的房产本质是居住目的的不同。体量多的是普通平层，也没品质，充其量就是买不了仙林的刚需自住，而宝华低密房、别墅，客观上来说，反而又称为仙林、当地人的改善目标之一。
结论：宝华别墅这样的，未必适合每个人，但确实有它的价值和存在的意义，适合那么一小部分人。保值和流动性来看它是不适合的，但是要说自住也是可以的。你说他们是高级韭菜也好，说他们糊涂也罢，至少，他们买得起、看得舒服，偶尔朋友圈炫耀，或不辜负自己的岁月，也没什么不对。
人和人不同，人生阶段不同，看待一个产品、判断一件事物的视角、角度就不同，因此有不同的价值导向。
提问：星叔，买房小白，请教您一个问题：单从投资来看的话，如何选择前景比较大的板块？
回答：对于投资客来说，潜力板块主要有以下特征：
1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块。
2、一个能够主导资源分配的强力地方政府，是打造热点板块的有力保障。
3、距离市中心不那么远，至少普通公交单程可以在1.5小时内到达。
4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。
5、强力产业的加持，例如金融、高科技和高端制造。
6、产住结合。住宅供应合理，住宅面积与产业园区差不多。
7、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市，房价不会那么高，给到大家入场机会。
8、价格不能高于周边板块50%以上，溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动，也没有房价高基数影响未来涨幅。
提问：星叔，楼市里的“南北失衡”已经越来越严重,例如环京楼市一片萧瑟，石家庄、天津的房价甚至跌上了热搜，此外，山东青岛、济南两地楼市也传来了降价的消息。仔细来看，其实，整个北方都有一股“凉意”，尤其是环京一带。北方城市可以说是节节败退,但是南方城市却屡屡高歌猛进，能否说说。
回答：不可否认，楼市南北地域分化确实越来越明显。
这是因为，除了政策调控之外，经济与人口流动对于房价的涨跌，也起到了决定性的作用，报告显示，最近五年，北方城市，例如天津、济南、石家庄等城市，不是人口增速下降的非常厉害，就是人口已经净流出。
反观南方的城市，例如深圳、杭州、成都、南京等城市，人口净流入都是居高不下，保持迅猛增长。
这一趋势，也跟中国经济重心进一步南移的进程息息相关，北方城市真正失守的，不是人口，而是经济。
很明显，一场南北发展的马太效应正在发生着。
如果北方一直这么堕落下去，北京只会更加一枝独秀。而中国南北方的差距会越来越大。
一个城市房价的高低，背后代表的就是公平的程度，这才是房地产的核心。
如今发展的红利已经到了超级城市和城市群，未来主要的机会在长三角和珠三角三个城市群将率先突围。
目前相对较好的二线城市是杭州、武汉、重庆、成都、南京等。
提问: 您好，坐标宁波，目前有5套房子
1.海曙一套老学区房，55平，出租
2.北仑城区一套204平，自住
3.北仑城区一套115平，老人住
4.北仑城区一套27平学区房，出租，孩子读书用
5.北仑春晓金茂悦一套115平，即将交付
以上房子基本都是全额付款，只剩下70万贷款
家庭年收入约80万，目前手头有200万左右空闲资金，不知道怎么买房
主要问题是自己不能贷款，孩子还小不能贷款，老人年级超过不能贷款，还有什么办法贷款买到优质房产？
回答：你好，根据你的情况来看，宁波仓位一方面太重了，另一方面资产有好有坏，所以我建议分几步走：
1.优化资产，去劣存优
2.腾房票、贷票
3.向更高能级城市走
首先说一下宁波楼市：
宁波在库存去化放缓，Z策不断打压下，宁波楼市2021年将会迎来横盘甚至下跌的局面。
所以当下入手宁波，建议还是充分考虑对比再做选择。
宁波的选筹逻辑是：
宁波发展核心方向是东扩，能买东部板块不买西部。重点关注CBD东部新城，或者以东部新城作为核心点向外延，进行平衡买房！
基于此，给出几点大方向：
宁波买房的高价值区域，全部集中鄞州区。
资金实力稍弱；沿着地铁往鄞州东西两边走。
所谓的杭州湾，其实是在宁波慈溪。这是宁波买房最大的概念包装，或许也是最大的坑，千万别碰。
所以我建议你第一步优化资产配置，除了自住和学区需求，1和5可以考虑出手，作为资产配置来说，不仅需要护卫舰，更需要航空母舰，而你目前的持有的多是护卫舰。
第二步腾房票和贷票或者找人代持，这一步就是一方面出手劣质资产后，把剩余房产可以过户给家人或老人持有，因为你大多是全款买房，操作起来也比较容易，这样把自己的房票和贷票腾出来。
第三步我认为是第一步的延续，向更高能级城市买，就是开发一个航空母舰类资产，我推荐上海和杭州。
总的来说，我建议你宁波仓位控制在3套以内，其余更多资金最好布局一套上海，其次就是杭州，提升资产包的综合质量，强者恒强，优质大城市依旧可以买，放长线钓大鱼。
宁波投资价值高的具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。
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责任编辑：安琪
