谁能想到，2023上半年爆火的汉峪片区，下半年就开始遭遇寒潮了？
先看一下汉峪的整体情况，据不完全统计，汉峪大概有30来个社区，4万来套房子。（考虑到很多人在看汉峪二手房时会同时对比紧邻的东城逸家、奥龙观邸、东荷苑，我们将他们也一并放入统计范围内。）
（数据综合自贝壳平台及网络)
从表格就能看出，汉峪几乎是高容积率产品的天下，一大半是大高层产品。挂牌量已经高达近2000套，在济南东部，绕城高速以内，汉峪片区二手房挂牌量几乎是最多的（另一个比较多的是雪山）。翻了翻贝壳平台上的二手房成交记录，近90天成交0套、1套的比比皆是，率先离场的房东多数是在用低价换成交。
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要知道，这可是公认的板块价值较高的片区，距离奥体、CBD很近，有汉峪金谷的产业支撑，南部靠山，瀚阳学校、高新二实验的口碑都不错，几乎是全能型选手。
汉峪怎么了？未来又在哪里，估计是济南东部二手房购房者共同的困惑。
1，汉峪大高层产品同质化严重，保值差
对于一个片区来说，4万套房子不算多，真正的困境在于片区以高层为主，产品同质化严重。也就是说，当你想卖掉自己家的大高层时，除了价格，你很难有竞争优势。这也是汉峪房东们目前面临的难题。
早期的高容积率社区有奥林逸城、凤凰国际、汉峪海风等，在二手房市场已经难掩颓势。奥林逸城中间楼层，甚至有了1.4w的成交单价。汉峪海风高层上半年一度冲上过单价两万四五，现在降到1.9w/平依然无人接盘。凤凰国际上半年有过不少2.2w/平成交单价，如今同户型中间楼层出现了单价1.8w/平的成交记录。
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次新房的高层产品，保值能力同样很差。三盛国际公园上半年高层产品集中在两万三四，最近90天贝壳平台上仅有一套低楼层成交，单价2.1w。金科东方博翠刚一交付就有39套挂牌量，没有房产证没法挂牌的估计也不少。
华皓英伦联邦容积率3.0，产品以22-27层高层为主。投资客们早已率先觉醒，一共2712套房子，181套房东抢跑。上半年大量2.7w/平成交，11月已经有了2.2w的成交的单价，还是中间楼层。
对于济南300-500万购房群体来说，汉峪片区的次新房原本是不错的选择。毕竟论地段、教育、环境，综合起来要胜过长岭山、盛福、贤文，户型、开发商、品质也都可圈可点。可惜，现在的改善专注于18层以下的低密度产品，大高层的吸引力早已直线下降。
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甚至于，改善客户从看重一个楼盘的容积率，进化为综合评估整个片区“拥挤程度”。如此大体量的高层，正在让汉峪的光环逐步黯淡。
现在入手汉峪片区的大高层产品，即使是次新房，也得先考虑下未来的流通性与保值能力再做决定。
2，汉峪的竞争力，在这些产品
毕竟是寸土寸金的汉峪片区，这些年，也不乏好的产品面市。
在地段、环境都十分稀缺的汉峪片区，低容积率、洋房、小高、墅类等产品的稀缺性与价值依旧十分坚挺。
大汉峪片区的玉兰花园三期、四期，11层小高有过4.3w/平的单价。
济南院子洋房成交单价已达3.7w。
舜山府的洋房最近一套单价3.6w。即使是2017年建成的金汇瀚玉城。11层小高也有3.6w的单价，山水华府的11层小高成交单价2020年是2.5w，最近一套是3.3w……
汉峪片区的低密产品，说白了，物以稀为贵。低密，靠山、近奥体，才是汉峪真正的法宝。
和低密产品的价格同样明显的，是二手房的挂牌量。
柏悦府一共189套房子，17套挂牌；
济南院子洋房本身不多，已有36套挂牌，
绿城玉兰花园四期19套挂牌，
舜山府一共490套，已有31套挂牌……
投资客们高位变现的企图已经毫不遮掩，这些有大量投资客的地方，也是最容易发生抛盘挤压式逃跑的地方。和大高层的区别，无非时机而已。
经常有人问，现在买汉峪，是不是高价接盘，会不会又是站岗？答案已经很明显，谨慎为先。
最后再说一下，汉峪还有没有新盘？
当然有，金科在汉峪拿的两个地块，还没有推向市场，其中A6地块占地面积15708平，容积率1.8；A9地块占地面积11781平，容积率1.55。
因为金科资金出问题，未来是谁接盘，还是如何操作，相信很快也会有答案。
另外，汉峪片区还有两个省直过渡性租赁住房项目，早在2020年就已经选址公示，但现在没有了下文，这些地块是否会有变化，继续做过渡性租赁住房还是其他，也不是没有可能。
这两个地块的位置，一个在瀚裕华园东南侧。一个在梧桐郡对面，也就是中小学北侧。
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