东莞楼市新政出台已经一个月了，当时很多人说新政没什么效果，我们可以看看数据先。
这几天东莞7月份楼市数据出炉，合富最新公布的数据显示，7月东莞新房成交了3754套，环比大幅增加了65%，和去年7月相比，同比增长2%。
统计的7月东莞新房均价约29274元每平，环比上涨11%， 同比上涨9%。
数据是真实的，这次新政之后，对新房的拉动非常明显。成交量上涨也非常明显。不少新盘的销售成绩，在新政之后几周，有些成绩是不错的。环湖区有盘一周爆卖了40多套。虎门有项目卖了100多套...
二手房方面，7月二手住宅网签约2052套，同比增加9.4%。均价约 20800元每平，同比上涨10.5%。
在7月份，是传统的淡季，成交数据能够逆势大涨，肯定还是多亏政策打鸡血，功不可没。
新房成交价格涨65%
有盘一月爆卖了228套
为什么新政后，新房成交大幅上涨。
除了新政功不可没之外，开发商也是最大的推手。
开发商饥渴了很久，上半年东莞楼市跌到谷底，房子卖不动，开发商也是很焦虑啊。这次新政之后，大家很积极，迅速推出各种优惠政策，低首付、首付延期、特价房等等。
而且大部分新盘，都启动了二三级联动，给中介佣金非常可观，中介带看新房动力很足，加上新盘优惠足够，对购房客吸引度高，中介也乐意带看新房。
在各方面努力下，新房市场成功的把不少二手市场客户引流了，市场突然之间就引爆了。
但新房市场成交，能够有多长的持续性，还值得观察。
从目前各方面的反馈情况来看，不少新盘成交又回归了常态，不少郊区新盘，还是不太好卖，市场整体回暖趋势不明显。
新房还有一个数据要注意，就是新房去库存周期。
按照最新的数据显示是，东莞新房去库存周期减少到11个月。年初时候，东莞新房去库存周期将近18个月，下降幅度还不少。
来源：合富研究院
如果新房能保持现在节奏。东莞新房供需将会发生改变。部分优质新盘的优惠折扣，可能就不会那么多了。
新房市场热卖的集中在少数几个热点盘，尤其是改善型楼盘。
来源：中原地产研究院
首当其冲的就是华润润府，润府是东莞一个摇号楼盘，开盘即售罄。后期有几套房源由于资格，个人原因等退出来，但是很快也就售罄。
润府作为核心区的改善型楼盘，没有任何的折扣，开发商都是按照正常的备案价卖。当然这盘不仅没折扣，不加价卖就谢天谢地了。
除了润府之外，南城东城松山湖在售新盘没什么优惠。明年开卖的万科臻湾汇、天骄国际、稻花村、东城体育公园、万科星河传说二期、松山湖宗地，限价肯定还是存在。
这些盘的价格相对周边的二手房价格，肯定还是有优势的。对于城区的改善客来说，这几个盘可以重点关注。现在该做的就是，就是卖旧打新了。
其次目前市场上卖的比较好的是各热门镇街的改善型产品。虎门的未来之光、保利时区，道滘中海，高埗华侨城，大朗中海，以及临深塘厦凤岗市场上，一些改善型户型，受到深圳客户的买入。
再者就是这次新政之后，首付降低到2成，调动了刚需。市场上偏刚性的新盘，也能够热销，包括厚街的时代天韵、横沥的碧桂园松湖明珠等盘。
实际东莞水乡片区、东部的新盘，一些位置不好，产品不太好的新盘，新政之后，还是比较艰难！优惠的折扣，还是比较多。
二手房成交上涨9.4%！分化严重
7月二手住宅网签约2052套，同比增加9.4%。均价约20800元每平，同比上涨10.5%。
二手房从年初的几百套，到现在2000套，活跃度是有一些提升的。很明显，这次新政，对二手房也是有效果的。
二手从年初的二三月份，在疫情、指导价余威，加上国内环境悲观情绪，二手房成交只有几百套。也是这段时间，市场上笋盘出现了不少。
低谷之后，二手在连续新政下，六七月份再次站上了2000套以上，活跃度是有一些提升的。
对于东莞二手房市场有几点判断。
一是二手成交量不会爆发式增长。多轮新政之后，刚需首付2成，改善最低首付3成，低利率等，但市场增长并不明显。这个主要受大环境影响，全国调控松绑影响。
东莞二手成交反弹到2000套，算是回归比较正常的水平，这个成交量已经要赶上隔壁深圳的成交了。
在整体楼市低迷期，东莞能取得这个成交非常不错了。二手房2500套是枯荣线。在这之上，房价才有戏。但我判断是，成交量继续上行难。大概率震荡行情，徘徊在2000套上下。
二是二手缺乏赚钱效应，很难大规模入市效应。2020年房价上涨期，二手成交量每月六七千套，房价短短几个月时间大幅上涨。
但目前的东莞楼市行情来看。很难独立走出行情，楼市突然大涨。现在成交是震荡期，房价也横盘震荡，缺乏短时间突然上涨，房价没有赚钱效应，不能让大众扎堆进入楼市。
三是东莞二手现在可入手。投资置业，买在无人问津时，卖在人声鼎沸时。现在楼市就是个无人问津的时候，限购区二手价格高，但细心挖掘，还是能淘到笋盘。
非限购区，不少二手房，已经跌了不少，挤水分已经差不多了。围绕三大核心区及周边的，地段板块好一点，次新盘，品牌品质不错的盘，有合适价格，可以持有。
现在置业二手，持有周期短，只有两年时间。房地产存在周期，这轮周期，2020年算牛市。2021年转熊市。2022年熊市。2023年大概率熊市。
2024年-2026年之间，应该会有一轮牛熊转换。在牛市之中，也是人身鼎沸的时候，可以抛售了。
四是二手市场也是两极分化。限购区和非限购区分化。这个很明显。限购区南城东城＋松山湖的房价，现在基本上企稳，而且维持在比较高的价格，有些二手盘价格相对年初，有小幅的涨幅。
非限购区二手房，除了长安虎门、环城区、环湖区等少数镇街，二手市场有部分价格企稳，东部水乡临深市场的二手房市场跌跌不休，价格还是在下跌之中。
楼盘也存在分化。次新盘和老破旧之间的分化。现在城区关注度高，次新盘，房价异常坚挺，只要降价，都能卖出去。
比如西平的景湖时代城、景湖荣郡还是在5万＋，中信森林湖要到5.5万＋，石竹金域华府在5万＋，东江之星要4.5万＋，东城的万科中天城市花园要3.5万＋，关注度都很高，只要降价，还是能卖出去的。
但是老破旧，就算你降价，也是无人问津。尤其是地段没那么好的，更没什么人会去接盘。
而下一轮之中，房价涨幅高的区域，还会是次新盘，不会是老破旧。
责任编辑：安琪
