F1.
年中节点，要说最让房地产圈振奋的消息，一定是万科董事会主席郁亮近年对楼市罕见的看多。
一句市场已触底，不知让多少从业者高潮得泪流满面。
毕竟万科对行业的预判无人可以小觑。
2014年的“白银时代”；
2018年的" 活下去 "；
2020年的 " 管理红利时代 "；
还有今年年初的 " 黑铁时代 “。
每一次唱衰，都有人笑话万科胆子小了，步子也小了。
但每一次万科都用事实狠狠地打了他们脸。
这不能怪他们，毕竟雪崩时，每一片雪花都以为自己在勇闯天涯。
但此时此刻万科认证的“触底”，真的是楼市大回暖的信号吗？
很可惜，不是。
仔细看郁亮完整的话：
"从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。"
不管鼓吹者们如何掐头去尾，万科和郁亮的一言一行始终滴水不漏。
一个“短期来看”，一个“缓慢温和”，就代表了万科对下半年的精准判断。
F2.
短期来看，下半年的楼市有三大利好：
1、政策持续放松
下半年稳经济任务繁重，货币政策必然延续宽松态势，可能还会有持续的降准、降息舒缓实体经济压力，房地产将因此收益。
据中原地产数据显示，2022 年上半年，各地出台楼市松绑政策已超 460 次，覆盖城市超 200 个，刷新历史纪录。
目前来看，4、5月的效果并不明显，6月的楼市也只是短暂回升。
数据来源于克而瑞
可以判断，下半年还将有更多利好政策出台，真正有需求的购房者，不妨让政策再飞一会儿。
对于长沙，可打的牌还有很多，降息、降低二套房利率等大招已经隐隐可见，第二次供地拿出不少中心板块优质地块也是强势信号，压箱底的货都出了，楼市从供应开始暖慢升温，应当是下半年的基调。
2、大宗商品价格恢复
这一轮经济下行周期重要的体现就是大宗商品疯涨。
从疫情开始到俄乌战争达到高峰，不光中国的工厂利润被压榨到极致，连带美国历史级的通货膨胀让全世界都受不了。
而最近大宗商品如铜、铁、钢等重要工业原料价格下调主要是需求下降，过高的通胀已经影响全球的经济发展。
需求下滑，价格自然下跌。
在全球来看，这可能是欧美进入经济衰退的前奏，但对大量中国企业，大宗下跌肯定是好消息。
毕竟这两年高压的成本终于降下去了，起码利润得到一定恢复，尤其对于楼市的建筑业和湖南大量重工业制造业来说，利润有所恢复，短期一定是天大的好消息。
3、逐渐走出疫情影响
上海封城对全国经济造成的冲击肉眼可见。
现在解封不仅让工业供应链得到了久违的缓解，释放出大量紧密已久的灵魂也能让全国旅游市场迎来一波报复性消费。
三大利好，结合中央的基调，进一步刺激消费，帮扶企业恢复信心是下半年的主旋律。
多年来的擎天柱——房地产一定是其中的排头兵。
因为短期拉升的经济的办法着实不多。
所以短期看，楼市的恢复是板上钉钉，哪怕没有恢复，各种政策也会不断刺激到恢复为止。
对于真正有需求的购房者来说，今年是难得的好机会。
当然前提是产品合适和品质靠谱，各种利率优惠到位后，确实可以出手。
着眼长沙，特别是实景可见的二手房和次新房，在新房价格不断上涨、开发商更倾向于高利润的改善产品时，长沙二手房大量库存制约了价格，不少核心区位的房源性价比尤为突出。
耐心找寻，选择适合自己的，未尝不是刚需的好出路。
但不建议杠杆拉满买 ，宏观来看，全球经济未来几年都不可控，这个当口，必须要给自己留出抗风险的冗余。
F3.
那长期来看，楼市还能持续上涨吗？
很难。
一旦楼市恢复稳定，相应的政策红利只会缩减。
甚至如果我们顺利度过这两年的转型期，解决了大量暴雷和烂尾，优胜劣汰之后，未来房地产的大趋势应该是国家队操盘，配合高密度监管，再也不会出现“×大”这种牵涉全国金融风险的私营地产了。
从国家近两年的基调来看，房主不炒一定是坚守的国策，在全力完成产业转型的过程中，让房地产泡沫平稳着陆，就是楼市的最好归属。
那决定未来房价最关键的因素是什么？
人口。
前两天，上海本地高校硕士应届毕业生符合基本条件即可落户的消息刷屏了网络。
继2022年6月初针对毕业于世界排名前100名院校的留学生定向放松落户后，不足一个月的时间，上海再次放松落户。
再往前数两天，浙江出台了《全日制本科和硕士学历人才落户政策》。
毕业2年内全日制本科、硕士、2017年后录取的非全日制研究生可享受“先落户后就业”，落户不用交社保。
杭州的抢人政策也在升级。
庆幸的是，长沙的行动，比他们还要早。
4月放开人才落户，就是变相地释放房票；
6月24日，长沙重磅发布长沙人才政策“升级版45条”的26个配套实施办法。抢人筹码再升级。
前两年抢人一向高冷的上海连出重手，意味着连一线城市也开始面临人口的压力。
论产业实力和工资收入，长沙比一线城市差距甚远。
但这两年重点打造的旅游网红城市，和充满烟火气的消费观，配上极具吸引力的房价，吸引那些“想明白的”、“不想卷的”年轻人，仍然有相当吸引力。
想要实现“人才回流”，在财富总量不可比的情况下，保证年轻人的生活质量就是长沙切实可行的路。
不出意外，长三角和珠三角的城市集群会持续扩大，成为中国最具活力的地方。但那些不想卷的年轻人，也会持续把一线城市的经历和商业模式带回中部。
千万别出现郑州那种硕士博士人才房烂尾的闹剧，如果连已经回来的人才都寒心，那对整个城市的未来是自掘坟墓。
在这个基础上，持续控制房价，解决好烂尾的房子，真正实现“人口回流”就是长沙房地产下一步的底线。
对房企而言，如果能在同行的衬托下，少一点营销的虚头巴脑，拔高一下实在的品质，说不定就能在楼市中鹤立鸡群。
展望2022年的楼市下半场，口碑和品质依然会是战场的核心要素，优胜劣汰不会停止，两极分化也会愈加突出。
少一些负面，多一些稳定，下半年的楼市，唯愿平平淡淡才是好。
责任编辑：安琪
