2021年之后，楼市正式开启了“下滑”之路。据国家统计局4月发布的70城房价数据，新二手房下滑比例都达到70%。新房和二手房的下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个，可以看出，下滑的城市越来越多了。
然而谁都知道，房价涨跌从来都是遵循最基本的供求原理，所以价格不理想，供应端也不会乐观：机构发布的住宅报告显示，截至4月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积4.8亿平米，环比再增2%，库存规模保持连续17个月同比小幅增长；
不仅仅是新房，二手房市也明显感受到“寒意”，在去年末主要城市二手房库存报告中，60城二手房库存量就达到295万套，比如天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，还有南京、杭州、佛山等城市库存正处于增长中。在商品房买卖市场，二手房交易比重超过60%，可以说代表着整个房市的风向：二手房热则房产热，二手房冷则行业冷。
为什么楼市变得这么冷？以下3个因素，内行预测：今明两年或超乎常人想象，房产或成为人们负担。
1，出生人口减少，未来房子由谁来接手？
2015-2021年6年时间，城镇化率从56.1%快速增长到近65%，据测算，城镇化率每提高一个百分点，就意味着每年有1400万人要进城。换言之，这些年差不多有1亿人进入城市，住房需求也得到深度释放。但城镇化率越高，住房市场所面临的问题也越突出，与其直接关联的是购房基数需求的减少，尤其凸显在人口数量方面。
公开数据显示，2015年人口净增长680万，而到2021年人口净增长只有48万，目前人口增速已接近临界点，不排除持续下滑的人口出现负增长趋势。一方面，总和生育率只有1.3，很难维持正常的世代更替，随之而来的是60岁以上老龄化问题，在2015年我国老龄化率就有16.5%，而截止到去年，我国老龄化率已达到18.9%，超过国际公认的10%临界点。可以说，从城镇化率到人口增长，并且伴随着老龄化上升，意味着楼市需求进入下滑趋势。
都说人口是房地产长期支撑，过去人口不断从农村走进城市，住房市场才能维持增长趋势。如今新生人口减少，老人增加，未来的住房需求还会像前些年如此旺盛吗？房说君看来显然不会了。在楼市库存还有4.8亿平的前提下，即便还有农村人进城，潜力其实很小了。
2，通胀波及，买房抵抗通胀？
近两年，世界多国都统一选择了“发钱”策略，来恢复经济提高人民收入，但由此导致美英等国家CPI呈现出大跨步前进状态。2020年至今，全球范围内有超过50家央行降息或多次降息，全球超60%的经济体利率不到1%，部分地区甚至进入负利率。据机构数据，美联储、日本央行、欧洲央行与英国央行4大央行，光是2020年的宽松政策就投入了5.6万亿美元。
在全球性大幅降准降息，规模性的发放货币的背景下，普通老百姓不可避免地深受影响，因为通货膨胀、物价上涨，工资购买力下降，生活质量会降低：韩国一颗白菜零售价约为24.5元人民币，涨价超50%；土耳其物价涨幅迎来20年的高度，许多学生租不起房无家可归。
那么通胀对住房市场有什么影响呢？在房说君看来，虽然其他国家在通胀环境下房地产不断飞涨，然而国内房市却纹丝不动，不少城市更是出现市场下滑的迹象。为什么？毕竟大宗商品价格上浮，并没有牢固的经济理论支撑，如此吹高的泡沫，终究会以破裂而结束；另一方面，我国也及时采用了手段调控楼市，维持房地产的平稳健康发展，所以炒房客也没有机会放大“买房抵抗通胀”的观点。
3，资金减少，房地产失去巨额资金来源
在央行“3+2”红线资金限流下，房产开发进度和销售进度都受到了很大的制约，去年至今，上百家房企因为资金债务承压而倒下，其中不乏你我熟知的大型企业。与此同时，购房信心也开始逐渐减弱，在高层的储户调查中显示，仅有16.3%的居民认为房价会“上涨”，而未来3个月准备增加的消费中，购房消费也被排在前三名之外。
当人口减少、通胀持续、资金减少袭来，这两年还适合买房吗？
作为房产市场“受瞩目”的商人，李嘉诚的投资眼光常常被人们谈及起。据不完全统计，从2013年开始，李嘉诚就先后抛售了他在内地的多个地产项目，成功回笼超2000亿的资金。所以谈及房地产经商方面，李嘉诚多次说到，第一件事就是“保住资本”，然后才想着去创造利润，对于内地的房地产市场，他是这样评价的：如果房子继续这样建设下去，未来房子将变得越来越不值钱。怎么理解呢？
房说君认为，人口减少了，房子就会越来越多。因为房子在钢筋混凝土的结构作用下，可以长期屹立不倒，但问题是房子要有人买，否则长期而言，住房过剩是必然的结果，所以李嘉诚才会说房产会不值钱。那问题来了，如果下半年不买房，5年后会后悔吗？
首先说结论，不会！一边是房地产供应大于需求的形势已经开始形成，易居数据指出，4月份100城新建商品住宅库存去化周期为13.1个月，其中一、二、三四线100个城市住宅库存量分别为2929万平米、24276万平米和20399万平米。值得一提的是，这只是平均数，很多位置偏僻，靠地产支撑的三四线城市，库存量只会更多。然而，这些数据都建立在人均1.5套房，空置房比例超20%的基础上，房子这么多，人还在减少，房子供大于求，那么价值自然下滑。
另一边是买房不再是“必选项”，众所周知，人们买房不就是为了“孩子读书、落户、工作便捷”，其中读书和落户是主要原因，现如今除了超大城市外，只需要满足居住证和积分或父母劳务合同、营业执照即可就地入学；同时对于有教育资源紧张的城市，还采取多校划片的形式入学，避免了为了落户、为了教育拼尽百万千万去买房。
当然，对于一部分人来说，房子可能会成为负担。
这一类人是炒房客，要知道，过去这部分人群都是靠低买高卖的形式赚取差价，如今措施改革了，人们不再盲目去买房，去投资了，这些囤着多套房的人房子自然会砸手里，成为负担。
房说君有话说，对于这样的环境，楼市3变出现，意味着现阶段有意向有计划的购房家庭正好碰上了好时机，可以有时间和空间去选择适合的房子。
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