不出意料，全国房价正式破万了
据国家统计局数据，今年上半年的全国商品房售价10485元/㎡，同比上涨8.8%。把时间线拉长，我们可以发现经历了08年的4万亿，以及16年的货币化棚改，伴随着宽松的货币支撑，整个市场价位节节攀升。全国房价从两千年的2000元/㎡，上涨到今天的10485元/㎡，20年翻了5倍。
虽然它给千千万万人带来了财富，但也给数以万计的人带去了遗憾，因为很多时候，80%的人都是后知后觉，一犹豫就错过买房时机，不得不懊悔、遗憾。然而，随着2021年楼市一系列变化到来，该不该买房依旧是当下很多人解不开的心结。
房说君认为，虽然决定买房与否的前提是自己的需求，但适不适合买房，直接影响着人们买房支出的成本。有专家说过，房地产发展受需求、地价和金融的影响，而在目前的市场环境中，至少有两个因素正在收紧，特别是在未来5-10年时间，针对楼市的金融措施已经有了进一步收缩的动向。
房地产开启“断奶”模式
能被称为房地产的“奶水”，在房说君看来，要建立在市场需求和支撑市场发展的基础上，所以说土地，或是买房人都不太具体，为什么这么说呢？因为土地只是房地产的基础，没有决定市场发展的依据，而买房人则是起到让市场有源源不断需求的作用，没办法长时间支撑，毕竟现在人口增长遇上转折期。
而金融措施就不同了，因为房地产是资金比较密集的行业，金融措施，具体点说是银行融资，是唯一决定房地产兴旺或是倒退的源头，不管是房企盖房还是人们买房，都需要它，但是这个奶水，在今年已经开始断奶了。
1、央行三道红线
在去年8月，央行联合组织主要房企进行座谈会，针对房企们的负债规模，提出了收缩房地产融资增速的三道红线举措。在“不得越界”的红线标准下，几乎所有房企都面临着降负债的任务。更重要的是，从今年开始，整个行业都统一执行这一措施，并给予3年缓冲期，如果到期仍不能降为绿线，融资规模则会受到很大限制。
2、“限贷令”
去年底，央行联合发布通知，对银行机构实施房贷集中度管理，规定对房企和购房者两个群体设定房地产贷款的规模上限。比如我们熟知的六大行工农中建、邮政、交通、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高，其他银行的比例则往下递减。在两条标准下，严格束缚资金过度流入房市。
3、今年不仅停贷、涨利率，银行还和地方配合降房价
在三道红线和限贷令的高压局面，银行已经“抢跑”：压降房贷额度、提升房贷利率、严审资金违规入市情况。今年以来，多个城市传出暂停贷款，涨利率的现象，据数据显示，72个重点城的首二套房贷额度已经达到5%-6%的水平。
在此基础上，银行还与地方配合降房价。继2月深圳开启二手房参考价以来，目前已经有成都、上海、西安等城市实施价格管控。以深圳为例，因为参考价机制是相对于市价7折的价位，不仅官方认可，且银行也是以此为执行标准，相当于向市场释放了30%的降价空间。房说君认为，按照这个逻辑，当业主觉得亏钱不敢卖，买家认为价格下跌不敢买的时候，房价下跌就会是大概率的事件，长此以往，市场的话事权就会回归到买方手中。
一方面，房企们开始降价
在央行两道措施的压力下，近期的很多房企都开始了降价操作。据中国经济周刊，全国前5的房地产龙头六月的销售价格比年初都出现了大幅下滑趋势，其中降价最多的是保利（-5202元/㎡）、万科（-2890元/㎡），降价最少的是碧桂园，比1月份降价280元/㎡。
这将是下半年乃至未来一年的市场信号，毕竟这些房企都是全国数一数二的龙头企业，行业规模和开发的楼盘数量遍布各地，销售情况也基本名列前五名。所以，如果连这些房企都开始着手调低价格卖房时，足以说明，绝大多数中小房企的生存境况或更为堪忧。
另一方面，二手房面临抛售潮
随着涨利率、限贷令的深入，以及多地实行参考价机制，目前许多城市的二手房市都陷入了“流动性困局”。成都方面，三个区域二手房环比下降31%、29%和26%；在深圳，二手房成交量跌破3000套，同比减少70%；而宁波在5月时，二手房成交已经环比减少37%。
而不同于二手房交易情况的颓废，业主卖房的热情却很高涨，近两年来，许多热点城市的二手房挂牌数量都出现了激增情况：比如南京的贝壳网数据，当地二手房挂牌量突破了11万套，还有天津、沈阳、武汉等多个城市的二手房挂牌量均在10万以上。不难发现，成交量和卖房量呈现反比趋势，也就是成交量少，挂牌量多，或已经达到顶峰。
房说君认为，之所以会出现“抛售潮”的情况，起因肯定不是刚需，而是炒作的人士所导致的。因为当下二手房难卖，变现难度增加，特别是市场整顿下，如果再拖延房子很可能会烂在手中，及时抛售才能避免被套牢。
在房说君看来，其实新房降价，二手房抛售达到顶峰的情况，市场往往是比较敏感的。特别是当下两个压缩市场的因素，楼市极有可能面临“只能降价卖房”局面，一边是收入预期。在央行二季度调查问卷中，认为就业感受“一般”和“形势严峻，就业难”的居民占比分别达到50.1%和34.8%，二者合计占84.9%，显然，收入未增长，买房意愿也会受到抑制。
另一边就是房企资金承压。据贝壳研究院报告，2021年房企债务达到1.2万亿元，同比增长36%。从全国市场方向来看，不管是龙头房企，还是中小企业，只要想活下去，降价变现或是一个主要选项。
那么，房价能跌多少？
实际上，对于房地产表现出的平稳下行态势，各路专家都曾表达过自己的想法。孙宏斌表示，“如果市场下跌30%，那么我们都会死”，当然这个“我们”指的是房企们，所以从他的表态中可以看出，在市场经营中，楼价的底线是30%，超过了可能大多数企业都会倒闭。
房说君有话说，在此，提醒需要买房，或有计划准备的家庭，虽然说房企已经带头降价，二手房也将面临价格下降的预期，但这个情况，房说君认为不如让房价再“飞一会”，因为经济专家李迅雷已经一语中的：人口流动无法继续支撑房价上涨，而房价走势越来越稳定，持房成本也在稳在6%左右，绝大部分房子想要转手变现都会困难。所以，不妨等下半年之后，或者是2021年终前后，折价让利可能或大规模袭来，该不该买房就清晰了。
责任编辑：安琪
