本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李贝贝 北京报道
春节复工后的第三个工作日，央行为房地产送来了一份新春大礼。2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。其中，前者较上一期保持不变，后者则是较上一期下降25个基点。
5年期以上LPR下调，直接的受益者是新贷款的购房者，存量房贷利率受益则需要后滞。有购房者对《华夏时报》记者表示，如果是2023年底下调就好了，现在下调存量房贷还要等到明年的重定价日才能获益。
业内认为，5年期以上LPR下调表明了货币政策将配合经济进行平稳开局，降息为宏观经济环境创造了积极的条件。作为LPR下调的直接受益者，房贷利率也会同步下调，100万贷款本金、30年等额本息还款方式预计每月约少还150元。
5年期以上LPR大幅下调
根据中国人民银行发布的图表来看，目前，5年期以上LPR已经降至自2019年以来的最低值。《华夏时报》记者注意到，5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考标准，此次大幅下调将带动社会综合融资成本继续下行，进一步提升金融支持实体经济的力度。
中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅对《华夏时报》记者说：“货币政策在配合经济进行平稳开局，春节假期过后，央行从资金供给端开展工作，降低贷款利息与融资成本，配合2024年经济平稳开局的意图较为明显。”
杨畅表示，一般来讲，1年期与5年期以上LPR对称调整是常态，但非对称调整也并非少见。此次，不同期限的利率非对称下调，表明政策希望发挥作用的对象有所侧重，保持1年期LPR不变或表明了对制造业投资和消费的刺激意图相对平稳。
《华夏时报》记者了解到，在此次5年期以上LPR下调之前，该数值已经连续8个月按兵不动，保持4.2%的水平。数据显示，从历史调整上来看，我国共有8次5年期以上LPR的下调，但下调幅度一般在5至15个基点。
“这次则是5年期以上LPR一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次，这是最大的信号。换言之，历史上最大的降息周期开启。”易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示。严跃进同样认为，降息为2024年宏观经济和货币金融环境创造了积极的条件，这对于2024年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。
房贷利率进一步下调
作为房贷利率之锚，5年期以上LPR下调将直接影响房贷利率，后者进一步下行已经是必然结果。
“降息会对房地产市场产生积极影响。当前，房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏的过程需要巩固。简单测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式来计算，此次降息后购房者月供大约可以减少150元。”严跃进对《华夏时报》记者说。
严跃进表示，此次降息属于减负比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费，其对于后续购房市场的活跃等也都有积极的带动作用。
杨畅同样认为，推动房地产市场良性循环也是此次降息的一大政策意图。“5年期以上LPR与房地产市场的关联度相对较强，下调5年期以上LPR也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。此次降息再叠加近期围绕房地产市场出台了较多政策措施，充分体现了利率政策参与激活房地产市场的意图。”杨畅如此表示。
实际上，自2023年开始，房贷利率已经是一降再降。贝壳研究院发布的数据显示，2024年1月份，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上一月下降了2个基点；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。同比来看，2024年1月份首套、二套主流房贷利率较2023年同月份分别回落26个基点和50个基点。
此外，尽管房贷利率是由各商业银行在LPR的基础上加点形成，但在实际落地时，央行给予了各地较大的“自由定价权”。此前，有多个城市由于房地产市场活跃度不足，阶段性取消首套房商业性个人住房贷款利率下限。例如，在2024年1月份，广东的多个城市首套房贷利率已经低至3.8%。
存量房贷会受益吗？
一直以来，LPR下调最快的受益者则是新房的购买者，存量房贷利率的收益时间则是有所后滞。《华夏时报》记者注意到，市场上也不断有声音出现，呼吁直接下调存量房贷利率。
严跃进对《华夏时报》记者表示，存量房贷利率是否会有所下调则是要看各个银行的具体定价规则。若部分银行房贷利率的重定价日会选择最新的LPR进行，那么存量房贷利率就有机会下调。
“如果各商业银行的房贷利率重定价日还是参考2024年年初的LPR，那房贷本身就没有什么变化了。”严跃进对《华夏时报》记者说。2023年12月份，北京发布新政，表示自12月15日起，北京新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。
对比来看，城六区首套商业性个人住房贷款利率下限为4.3%，加点部分减少了45个基点，非城六区首套商业性个人住房贷款利率下降为4.2%，加点部分减少了55个基点。此前，便有多家商业银行的房贷经理对《华夏时报》记者说：“有一些刚刚在新政前贷完款的客户情绪比较激动，我们表示理解，但是没有接到存量房贷利率可以下调的通知。”
当前，金融机构除了给购房者释放了较大的资金便利之外，其另一只手也在托起房企。自2024年1月份开始，房地产融资协调机制加快建立。根据五大国有银行披露的最新数据，其对接的融资白名单项目已经超过8000个，项目资金也在逐渐到位。
随着气温逐渐回暖，房地产能否走出“黎明前的黑暗”备受关注。“春节假期后，居民工作、购房置业逐步进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。此次5年期以上LPR大幅下调之后，购房者置业成本下降，‘小阳春’行情或逐渐开启。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。
但陈文静进一步分析，与此同时，2023年同期的高基数效应逐渐显现，接下来2至3月份，不管是新房还是二手房，销售规模同比表现或整体偏弱。
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