2023年第19期《中国经济周刊》封面
《中国经济周刊》 记者 王红茹｜北京报道
自7月24日中央政治局会议决定“适时调整优化房地产政策”以来，中央和地方不断释放政策宽松信号。
据媒体不完全统计，截至9月26日，已经有天津、沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、苏州、福州、郑州、合肥、厦门、无锡、武汉、广州、西安和成都等大城市取消或者调整放松原来的住房限购政策，其中以省会城市为主。
在这些城市中，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡和武汉等城市是全域取消了限购。
如何看待当前大城市采取的取消或者调整放松原来的住房限购政策？继一线城市广州采取适当放开限购年限和区域之后，北上深等是否应该跟进并取消限购？如果取消限购，突破口在哪儿？《中国经济周刊》记者日前专访了原国家房改课题组组长、中房集团理事长，有着“中国保障房之父”称号的孟晓苏。
北上广深应取消限购？
《中国经济周刊》：自7月底中央政治局会议重新定调房地产，中央和地方不断释放政策宽松信号，这轮政策出台的背景是什么？
孟晓苏：7月份中央政治局会议要求“适时调整优化房地产政策”，是符合现实国情的正确决定。从数据看，2021年我国房地产销售额是18.2万亿元，2022年则下降到13.3万亿元，一年丢掉了4.9万亿元。这4.9万亿元占2022年121万元亿GDP的4%，对国民经济拖累非常大。以往任何年份都没有出现过这么大幅度的房地产销售额下降。而丢掉的近5万亿元资金去哪儿了？央行数据显示，2022年我国住户存款增加17.84万亿元，显然是被那些本来有购买欲望的居民给存起来了。
房地产市场低迷，将给经济正常发展带来多种危害。从企业端看，房地产市场萎缩将伤及诸多相关产业，给钢铁、建材、玻璃、陶瓷、家居、家电等产业带来困难，经济下滑直接导致下岗失业人员增多；从政府端看，土地收入下降直接造成地方财政吃紧，依托于土地抵押和担保的地方债也出现了危机。可见作为支柱性产业的房地产一旦被束缚住，会对整个经济产生重大影响。7月份中央提出“适时调整优化房地产政策”，重点提法中包括“供求关系已发生重大改变”“加大保障性住房建设和供给”等，对有些人来说是“超预期”，但都在我的“预期”之中。
《中国经济周刊》：住建部提出“认房不认贷”，并非取消限购。事实上最近一段时间，不少大城市已经对限购、限贷等政策进行了一定程度的松绑。随后，很多二三线城市也选择跟随。您怎么看待各个地方出现的这种现象？
孟晓苏：住建部提出“认房不认贷”，展现出主管部门对“限购、限贷”政策进行调整的重要姿态。更多专家参与呼吁取消“限购”。地方政府“听话听音”纷纷调整政策，让多地楼市已从限购政策下逐渐解放出来。目前全国限购城市已经从60多个下降到了十几个，我国大部分地区已经取消了限购、获得了解放，被“限购”继续盘踞城市只是少数。当然在取消限购以后，效果并不是立竿见影的，毕竟房地产市场信心恢复还需要时间，就像一场战争刚打完也要有恢复期一样。
《中国经济周刊》：广州成为中国一线城市中首个放松限购的城市，但是限购区域只提到越秀、海珠、荔湾、天河、南沙和白云区部分区域。在这6个区，广州户籍居民家庭限购2套；非本市户籍居民家庭社保缴满2年限购1套，缴纳社保的时间从5年缩短至2年。广州的这种做法，对北上深是否有参考意义？
孟晓苏：我认为，北京、上海可采取不同于广州的方式。首先可以按照住房门类逐步取消，尤其是可以先从“商改住”的房子开始。目前北京平均房价是6万多元，而“商改住”房价仅2万多元，“商改住”房价只是商品房价格的1/3。如果率先取消对“商改住”房子的限购，不仅不会提升北京平均房价，反而能降低北京的平均房价。这可以作为北京、上海取消限购的突破点。这样做既能够盘活经济，同时又不会让房价出现上涨。
《中国经济周刊》：很多人担心，如果北上广深这样的一线城市取消限购，会不会又迎来新一轮房价上涨？
孟晓苏：现在没有办法作这个判断。回头看2016年北上广深带头去库存后，房价确实出现了一轮价格上涨，但是现在这一轮楼市跌得太深，有不少人担心即使取消限购，人们也不会轻易回到房地产市场。既然判断居民不愿意再买房，为什么还要用行政手段进行限购呢？
大城市应大规模建设保障房，让50%的老百姓都能够享受到
《中国经济周刊》：在您看来，特大超大城市取消限购以后，防止楼市价格过快上涨的药方是什么？
孟晓苏：其实这个药方我早就给出了，就是要实行住房双轨制，要大规模建设保障房。保障房一旦能大规模入市，平均房价自然就会降低，至少能平衡上涨幅度。这时候即使商品房价格上涨，也会被保障房上市把平均房价拉低。
近年我国楼市总会出现这样一个循环现象：一旦市场放开，房价随即上涨；然后打压房价，又把市场给限制住了。出现这个问题的根源就是我国房地产的供给结构出了问题，只供应商品房，很少供应保障房。如果我们能从这一轮房地产低迷期走出来，应该吸取保障房供给不力的教训，大规模地建设保障房。要让全国大城市中50%左右的居民家庭，都能够享受到双轨制带来的基本住房保障。保障房建设一两年就会有产出，就让“一低两新”家庭能有指望，就不会只面对价格高企的商品房市场。现在人们批评“收入房价比”、要求“取消公摊”等，但真正解决问题的是要为中低收入家庭大规模建设保障房。
这样说并不是不照顾中小城市的低收入家庭。现在中小城市地价不高，保障房和商品房价格价差相对较小，这方面的问题没那么突出，可以采取适当方式进行照顾。但是大城市特别是超大、特大城市的地价与房价太高，北上广深这些一线城市的地价已占到房价的2/3，如果不为低收入家庭建保障房，这是不公平的。保障房建设用地不能收取土地出让金，只能收取基本税费，这样才能让它的成本低、价格低。
最近看到不少人提出建议，说可以由政府把积压商品房收集起来，当作保障房使用。其实他们不知道，商品房与保障房的主要价差来自地价，地价早都用掉了，是退不回来的。包含着高地价的商品房怎么能改成保障房呢？房型也大不一样。因此，当务之急是中央政治局会议提出的“加大保障性住房建设和供给”。要大力推动建设保障房，改善房地产供给结构。
《中国经济周刊》：目前是住建部在牵头筹集建设保障性租赁住房。我看到住建部在9月12日发布的数据，今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。如果像您所说让大城市50%左右的居民家庭都住上保障房，这么大批量建设保障房，到底该由谁来建？
孟晓苏：我曾在中国房地产开发集团有限公司（以下简称“中房”）当过总经理和董事长，上世纪八九十年代中房在每年全国住房开发计划中占到20%的比例，这些住房基本上都是保障房，是以低廉价格卖给各个单位，以此来保障职工居住，最终通过房改卖给了职工。那时候国家通过中房每年向各地拨款建设，这些资金回笼很快，中房各级公司从来没有出现过市场风险与资金危机，只不过各公司都没有多少利润。中房从来不追求利润，保障房怎么能要求利润呢？
近年来，国企央企都不去建设保障房，这主要与国资委建立的中央企业经营考核指标体系有关，从2020年开始，央企业绩考核指标对盈利质量重视程度日趋增强，对国有企业公共服务职能的考核不够。现在国务院国资委已强调发挥国企的“公共服务职能”，我希望国企央企房地产企业要尽快回归保障房建设。
目前保障房是住建部在牵头“筹集建设”，“筹集”两字说明中央财政没有出钱建房，还是在号召地方政府做事。保障房建设建议由中央财政带头出钱，由央企和地方企业合作建设。这样可以避免两方面的问题：一方面可以减轻地方政府出资困难；另一方面是可以避免地方政府舍不得拿出好地，把保障房都建到远郊区县，让保障房成为无效供给。中房到各地建保障房，在投资的同时，还带动了地方政府投资。如果地方政府不愿意拿出好地，中房的投资就会转到其他地方。所以保障房建设一定要有中央出资，还要有央企参与，这样才能够增强有效供给。规模化保障房建设可以在控制房价上涨中起到重要作用。
新加坡保障房模式值得借鉴
《中国经济周刊》：关于保障房建设，哪些国家的经验值得借鉴？
孟晓苏：为满足不同收入阶层人群的住房需求，新加坡政府实行多层次、阶梯化的双轨制住房供应体系，构建出以“廉租房—廉价组屋—高端组屋—私人住宅”为代表的阶梯化住房结构。新加坡地少人多，80%以上国民已经享受到“组屋”这种保障房待遇。
近期，新加坡商品房价格猛涨，为抑制房价过快上涨，4月27日，新加坡官方发布最新房地产降温措施，其中变化最大的就是外国买家须支付的“印花税”从30%调高至60%。新加坡永久居民的印花税也有所提高，购买第二套和第三套房的，须支付印花税分别从25%和30%调高到30%和35%，购买第一套房的永久居民继续支付5%印花税。印花税在我国是一个小税种，在新加坡就能够提高到60%，也就是说要购买100万元的房子，就得另交给国家60万元的印花税（还没包括别的税种）。新加坡政府就是通过增加税收的方式抑制房价上涨。但是因为有了保障房，这样加税已经伤害不到新加坡国民。而新加坡政府通过税收拿到的这些钱，又可以用来更好地建设保障房。
当然我国并不需要照搬新加坡的做法，毕竟我国国家大、人口多。根据我国的现实国情，我认为我国大城市应能达到50%居民家庭享受保障房，启动保障房规模化建设，及时转变房地产开发结构，走上“市场归市场，保障归保障”新的发展模式。
《中国经济周刊》：今年是7月底中央定调要优化房地产政策以来的第一个“金九银十”，您觉得今年还存在“金九银十”吗？
孟晓苏：9月份各地房屋购买者已经开始热身，有点躁动，说明政策效果已初步显现，但是楼市购买力还没有真正回归。10月份应该再加把力，加快落实中央调整房地产政策的要求。其实各地鼓励购房的办法还很多，比如过去曾经有过的购房入户政策，以及地方上的税收返还政策等，都可以拿出来用。
与此同时，保障房建设应该尽快启动，全社会都应该支持多建设保障房。这样能够让居民住房市场价格适度回归，对商品房市场营销起到积极作用。居民看到商品房价格不降了，他们才敢踊跃入市买房。如果我国从明年开始加大保障房投入，把大幅减少的商品房销售额给补上，顺势调整房地产开发结构，房地产市场会回到健康平稳发展的轨道。美国房地产业已经发展了240多年，现在还在强劲发展。中国从房改到现在才25年，我国的房地产市场还会有相当大的发展空间。
（本文刊发于《中国经济周刊》2023年第19期）
责任编辑：安琪
