每年春节前后都会引发一拨购房热潮，特别是各大房企纷纷在“返乡置业”上下功夫，都希望抓住春节假期“黄金期”达成回款目标，特别是销售人员更是自愿放弃假期，在销售案场加班加点只为能多卖几套房子。事实上，“返乡置业”是三四线城市一年之中重要的窗口期。那些人口外流严重，购买力较弱的城市更是将“返乡置业”作为一个重要的抓手。2023年春节期间房地产市场更是被不少人所看好，在经历了两三年的低谷期，房价持续下跌基本触底，有各种利好政策的叠加，再加上疫情的放开，被压制的购房需求会释放，看似都符合市场回暖预期。
然而，2023年春节期间楼市的真实状况却是大相径庭。让人大跌眼镜的是，新建商品房销售更是创下近五年春节前后成交量的历史新低，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。从整体楼市的表现上来看，不仅没有预期中的销售热潮，同比往年成交数据下跌幅度还不小。根据城市划分，一、二线城市下跌幅度还不大，略低于整体平均值；反观三四线城市，整体销售状况则是大幅度的下降。这也说明了，当前楼市的底层逻辑已经发生改变，城市之间也已经形成了明显的分化形势，而且分化还呈现出日益严重的态势。
据相关机构调查结果显示，一线城市居民购房需求相对较高，二线城市居民购房需求呈现明显改善，而三四线城市及县城居民购房需求相对较弱。调查显示，33.7％的受访者倾向于在北上广深等一线城市购房；38.7％的受访者更倾向在新一线、二线热点城市及省会购房；11.8％的受访者选择了三四线城市。同时，三四线城市购房偏好和一二线城市也存在明显的差异化。三四线城市改善置业需求占比超四成，而二线城市近四成、一线城市约三成。而刚需购房者三四线城市不足两成，而二线城市超两成、一线城市超四成。不过，目前的楼市刚需才是真正的购买力！
也就是说，房地产市场一二线城市具备修复特征，预计房地产市场将进一步趋稳。而三四线城市房地产市场大概率性还是会延续下跌的趋势，供需关系没有明显的改善，需求不振才是房价下跌的主要因素。通过对全国房地产市场进行摸底会发现，2023年1月份到2月下旬，只有40%的城市房地产市场弱势回升，而60%的城市房地产市场都显得比较萎靡，并且呈现出了短时间内都不会有明显改观的态势。也就是说，大部分城市的房价下跌的趋势并不能遏制。并不像很多人讲的企稳回升或者触底反弹，房地产市场将迎来“小阳春”，目前的楼市仍旧是任重道远的。
其实，疫情三年，所有人都无法逃脱或避免受到影响和波及，太多人的收入大幅度减少，或者无法保障，房贷的压力让人喘不过气。而且，房价持续的下跌，还意味着住房持续贬值，多年累积的财富面临“缩水”的问题，断供所导致的法拍房数量激增，也证实了部分人的经济承受能力处在临界点。同时，房子预售制度之下，买过房的人们面临着延期交房、降标减配、烂尾等一系列问题，也让不少人失去了买房的希望。还有房地产企业盲目扩张，资金链紧张或断裂成了常态化，有房卖不出去，去库存的压力增加。所有的一切都说明了当前的房地产市场的确出现了各种各样的问题。
房地产市场遇冷，越来越多的购房者保持着观望态度，即便是有一系列购房优惠政策很多人也不买账，这就是人们对于未来房地产走向充满悲观思想的体现。不过，房地产作为我国经济的支柱产业，仍有其萎靡不振下去势必会影响整个经济发展，甚至带来一场严重的危机。要知道房地产一直以来都是各个地方政府财政收入的一个主要来源，由于近几年房地产市场持续下行，地方财政赤字已达到59315亿元。据相关数据显示，2022年全国22个省份的财政自给率都不到60%，尽管有中央财政的资金支持，很多城市还是出现了入不敷出的状况，很多的配套和基础设施建设等因此搁置或停滞不前，严重影响着城市的发展进程。
地方政府出现财政问题，可以说，“土地出让收入下滑严重”是主要因素之一。地方政府不得不采取行动，来降低面临或可能会出现的问题。其中，精简公务员队伍，消减地方不必要的开支，成了地方政府主要的工作之一。有些城市在推进“撤街设镇”，有些城市在“清补贴”、“缩编裁员”等，还有的更是打出了“零支出”的旗号。更多的城市还在增加财政收入上下功夫。总之，就是地方政府过度举债出现了连锁反应，以及严重的后果，不得不采取补救措施，不管是地方财政重整也好，还是压缩预售支出也罢，都是在忙着“开源节流”来应对已经出现的财政风险。
实际上，这也是地方政府在二三十年内，地方财政高度依赖房地产有关，当房地产环境突然发生变化，各种问题和矛盾就接踵而来了。根据以往房地产发展的历程来看，每当房地产市场下行时，稍加一刺激就会推动房地产上升。其实，根据这几年的状况不难看出，好像这次刺激或强刺激都不管用了。房子越来越难卖，去化周期在变长，库存在增加，更别说土拍市场冷淡了，2022年土地交易总额为822亿元，比2021年下降了47%。所有的问题日益严峻，其实就是源头出现了问题，人们都不再热衷于买房，不再为了一套房子而消耗大半生。
当然了，也和人们没钱有很大的关系。据有关数据显示，我国城镇居民家庭负债参与率极高，为56.5%，其中房贷占据75.9％。去年断供房1500万套，法拍房300万套，还在急速扩大其次。另外，我国城镇家庭拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。也就是说，现在的人们并不缺房子住了。而且，我国新生人口在逐年减少，老龄化社会到了，人们晚婚、晚育，甚至是单身人口在逐年攀升。房地产市场长期看人口，所以，未来房地产市场会面临更加严峻的局面。
综合上述，房地产市场修复要从整体结构上着手，城市分化、贫富差距等问题不解决，短期政策刺激，很可能起到镇痛的作用，还是要着力于结构调整，才能真正的让房地产市场回归到健康良性的轨道上来。但这是一个较长的过程，房地产调整仍是任重道远。
责任编辑：安琪
