最近市场出现的2个消息可能影响到老百姓的“财富”。
第一个是房价下跌城市开始扩大。据国家统计局数据显示，7月70大中城市房价指数中，二手房价格同环比下跌城市分别为61个和51个，比上月分别增加4个和3个，下跌城市范围不断扩大。
第二个是8月22日央行降息，对1年期短贷下降5BP至3.65%，5年期以上中长贷下调15BP至4.3%。众所周知，5年期对标房贷利率，为了抵兑冠毒带来的经济冲击，国家加大支持力度恢复楼市，对比年初已经下降35BP，再叠加首套房按揭还可以在5年期LPR的前提下下调20BP，也就买首套房利率最低能做到4.1%
前者是统计城市80%出现房价下跌，使炒房者、已购房者的房产造成“缩水”现象，同时房价下跌也让老百姓“买房保值”的想法得到重新定义；而后者降息，对楼市、实体经济有着积极信号，特别是对房地产来说，降了35个点，比起年初平均5.56%的利率水平，月供已经少了近800元，30年利息直降28万多，言简意赅的说明买在高位的接盘者们荷包有多痛。
显然，这2个消息会让已购房者的房产出现贬值情况，如今疫情还未明朗，经济还没有出现明显复苏，这种情况下财富“贬值潮”是否提前到来了？
明年起，要做好潮水褪去后准备？
其实不管是任何一个国家，房地产都是具有投资以及居住属性，大多数以居住优先，但在国内，用人为方式将房价推向更高层次来实现最大利润的情况较为常见。过去房地产维持上涨态势，表面上虽没有泡沫破灭，却不代表没有泡沫风险。那么我国房产到底有没有泡沫呢？
关于房产供给量
经济学家任泽平在中国财富报告数据显示，截止2021年末，我国居民实物资产占总财富比重高达69.3%，全国住房市场达到476万亿元，占GDP比重416%。而在2010年我国住房市值已经有136.7万亿元，占GDP比重360%，11年时间，房子金融性增加15%；
无独有偶，央行报告也有分析，家庭负债主要以贷款为主，房贷占家庭总债的75.9%，同时城镇家庭住房保有量达到96%，超过30%家庭有2套以上房产，超10%家庭有3套以上房子。显然房子价值不仅占比家庭财富较高比例，金融属性也持续扩大，更重要的是，从房贷占过半债务的角度看，一旦房市有任何下行波动，以住房为代表的资产领域容易遭到贬值。
关于市场需求量
如果说房价高，是因为需求太多导致的话，那高有高的道理，但现阶段的需求量似乎很让人意外。这一点主要表现在两方面：其一是人口生育率，毕竟人口红利是过去二十年各行业持续发展的源头动力，房地产也是如此，在城镇化浪潮中不仅给劳动力注入了新生力量，也提供了源源不断的需求，但随着人口格局转变，老人变多年轻人变少的情况就凸显出来，2021年，新生儿只有1062万人，而60岁以上老人超过2.6亿人，净增长率创新低；
其二是房屋空置率，这是衡量供给与需求之间是否正常的比例，通常合理区间在5-10%之间，危险区是10-20%，但由于楼市投机严重，在2017年就有机构分析，城镇住房空置率为21.4%，空置套数更是突破了7500万套，这几年房子还在盖，库存还在增加，未来又有谁接手呢？
关于金融杠杆
截止到2021年末，我国住户部门杠杆率为72.2%，所谓住户部门杠杆率，指的是住户债务/名义GDP，这一数值在2020年末还只是59.1%。为什么短短一年增加这么多？房价和收入的巨大落差就是重点，诸葛找房给出数据，上半年房价收入比是12，意味着一个普通打工者想买房需要不吃不喝12年时间，而北京上海深圳这样的大型城市要远高于平均水平。从这个角度而言，很多人“背债买房”其实属于情理之中的事情。
其实不管是房价、空置率还是金融杠杆，近几年都呈现上升趋势，不由得让人发出思考：到底该不该做好潮水褪去后准备？一向务实严谨的金融学者朱云来，在陕西举办的一个论坛上提到高房价，现在房价下跌27%才是合理的水平，全国平均应该在8000元/平米才算合理。因为大多数城市“房子价格都过高”，已经对刚需造成负担，高昂的房价以及房贷成为大家留在大城市“阻力”，现在不要说买房，年轻人甚至连房租都快负担不起了。
这番话说出来，其实并非毫无道理。毕竟房子不像黄金、石油那样属于不可再生资源，只是在经济发展的一项工具，具有阶段性，一旦房产税到来，高房价高杠杆堆积的房产，很容易成为负担。随着2个趋势显现，楼市开始挤泡沫，房产或首迎贬值潮。
第一，房地产预期明显降低，挤泡沫开始行动
对于国家多次提及的稳定房地产健康发展的思路，今年得到更加有效的贯彻，比如地价方面，开始随行就市，溢价率整体从45%下调15%，其次是房价，为帮助解决房企库存积压的烦恼，不少城市鼓励房企出台团购优惠政策，甚至建议调整限跌令束缚，争取更大的销售空间；还有就是预期，1-7月房屋新开工面积下降36.1%，房屋竣工面积下降23.3%，说明房企现金流吃紧，交房速度下降，只能减少新开工。
第二，新二手房库存过多，促进房价上涨的动力不足
其实梳理近7个月来的调控情况，虽然次数差不多600次，但更多是以促进去库存为主，比如降低首付比例、降房贷利率、提供购房补贴、减免税费、放宽公积金贷款条件等，然而销售情况并没有达到预期，7月末，商品房待售面积54655万平米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。二手房也不乐观，北京、三亚、南宁等地二手房新增房源量明显增多，环比涨幅超10%。
要知道，过去房价能够持续上升，就是因为住房供需失衡推高的房价，如今不仅接手者越来越少，房地产也因为超额发展导致房屋过剩，这时候再想靠调控来解决难题明显动力不足。
房说君有话说，不管怎么说，国家都不会再大力支持房地产以高速形式发展了，而是逐步软着陆，达到去泡沫目的，而随着普涨时代落幕，房子贬值潮或是大家要直面的，正如央行原副行长吴晓灵强调的：在泡沫中狂欢的日子不多了，我们应该做好潮水褪去后的准备，这是国家乃至个人都需要面对的现实。
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