有人问彭叔现在楼市这个样子，还敢不敢买房。

有人问彭叔现在楼市这个样子，还敢不敢买房。

彭叔觉得如果说你手上有钱，然后你又遇到了你觉得让你看着舒服的房子，也可以买的。有钱的人，不一定非要抄底的，你把房子当成车一样，买个舒服的房子，提高自己的生活质量。

因为你都是有钱的人了，那么说明你在一些行业里面做的应该还可以，这些都是你已经占了社会发展的红利了，所以你才能成为有钱人，在别的行业里面占到了那么多的红利，成为了高收入者，那么在房子这一块，就不要那么贪心了，非要抄个底买。

不可能所有的便宜，都被你一个人占了的，所以彭叔觉得楼市这个时候，如果有钱的，遇到那种能提升自己生活品质房子，想买就买。

当然了，彭叔说的只限于有钱人，那些没钱还是要悠着点的， 本来就没吃发展的红利，然后在楼市里面又当了炮灰，那就太惨了。

统计局说今年1月到6月的新房成交量同比下跌了22.2%。有粉丝问彭叔这个数据怎么感觉不对劲，毕竟看些民间的新房数据，全国前200强房企的新房成交量都同比下跌了50%左右，怎么到这就成了22.2%。

其实这里面，有两个原因。

第一个是统计局的这个新房成交量，是算了全国的，全国的房企，大大小小的有9万多家，前200名的头部房企，大部分都是扎根在那些大城市里面的，而那些小城市里面实际上每年卖出去的新房数量也很多的，这是一个占比的问题的。大城市的新房卖的少了，不代表小县城，小地级市的新房成交量变少了。这点，我们还可以从销售金额上能看出来，销售金额跌幅比成交量还要大，销售额降了28.9%。这也印证了一点，那些大城市，房价高的地方，房子卖出去的少了，小地方房价低的，成交量上去了，但是房价不高，所以结果就是销售额跌幅比成交量跌幅更高。

第二个，数据多多少少，稍微的还是要美化一点的。

现在对于房产，大家有一个很大误区，那就是买房一定能赚钱，这个就是一个非常大的误区。因为现在买房，真的很难赚钱了。而我们国内的房地产，在经历了这么多年的上涨以后，已经产生了一个怪异的思想，那就是房价不涨，就不买房，房价越跌越不买。

这就逼的那些房产自媒体，必须要鼓吹房价上涨，要跟你说买房能赚钱，不然的话根本就无法生存下去。包括那些房企，也都是这样的。

大家都必须要营造一种房价上涨，买房能赚钱的氛围，没有这种氛围，房子就稳不住。

但实际上，这就是皇帝的新衣了，买房赚钱，真是已经是非常、非常少部分人才能办到的事情了。和我们大部分人都没有关系了。

前几天直播的时候，一个粉丝问彭叔买哪里的房子能保本，然后彭叔就把他们城市的核心区给他说了出来，然后他说这里的房子他买不起。

这就是问题的根源。

现在能有保值效果的房子，普通人你根本买不起，这都不是你想不想买的问题，而是你买不起的问题。

粉丝发来这个关于烂尾楼的段子，问彭叔怎么看。

其实这个也的确就是段子，像是段子在后面说房企不交房以后，失信的难道不是房企吗，还有不好好监管预售款的银行，这个就是段子了。

实际上那些房子都烂尾的房企，有几个没失信的，看看它们的信用评级都降到什么程度了，如果说这些房企没失信的话，它们的资金链也没有那么容易断裂。至于说银行那边的监管责任，这个的确就是有点问题了，因为大部分房企从银行那把钱提出去，都应该是拿了东西的，不过现在对银行那边处罚力度也比较大，大家可以看一下，今年有多少银行那边的高管被查了的。之前这些银行高管收钱手抽筋，现在很多都要吐出来了。

这事，大概率是各打N个大板，问题还是悬在那了。

当下楼市，就是这么 现实，普通人能买得起的房子，不保值，还会亏钱，能保值的房子，你又买不起。很无奈。

现在楼市还有一个很大的风险，那就是因为一些区域的房子不好卖，所以开发商给出了高额的佣金，找了房产自媒体帮他们带货。如果说，你买了这些地方的房子，那么你大概率是要亏的裤衩都没了。

因为开发商也不会吃亏的，他们给这些房产自媒体那么高的佣金，羊毛出在羊身上，这些费用，都从购房者身上来的。再者，当下楼市里面的信息，几乎是透明的，如果这个新房楼盘真的好，那么这个楼盘，还需要找人分销吗？你仔细想想这个道理。

额，不知不觉，又得罪同行了。不过也无所谓了，彭叔只是不忍心看着一些人又去给人家填了坑。大家要记得一点，越是房产自媒体推的新房楼盘，越有可能是垃圾盘，谁买，套谁。

每一个政策下来，都肯定会有人祭旗的，现在祭旗人还没有跳进去，所以就达不到房地产税出的条件。

大家也许觉得现在的买房人很惨，要去承受这些。但实际上每个时代，都有每个时代人，需要承受的东西。

就像日本，90年代那批买房的人，就是去承受这些的人。没有高位接盘的人，银行的债务又怎么能从房企转移到购房者身上呢。房企说倒闭，就倒闭了，但是购房者，不会随便断供的。

其实很多人都知道，国内烂尾楼数据最少的地方， 就是那些小县城，很少有小县城，会有烂尾住宅的，最多就是那种商业楼烂尾，但是住宅烂尾的，非常少。

因为小县城的房子，就算烂尾了，相对来说也会比大城市的好处理。

首先小县城的人互相基本上都认识，当他们发现自己的房子烂尾以后，很容易就抱团在一起，这个是你不管是让他们集资出钱把修起来，还是谈一些条件之类的，都会比大城市烂尾业主，他们互相之前都不认识，会比和这些大城市的业主更容易谈。

其次小县城里面也很少有大开发商，基本上都是本地的那种小开发商，而小地方也没有什么秘密，这个小房企要是真不行了，很快消息就会传的满天飞，也算是防患于未然。

最后是小县城里面的那些房子，大部分都是卖给了真的底层，想想什么人会到小县城买房，大部分还都是小县城下面的乡镇农村，这些人基本是底层了，大城市购房者普遍是中产，中产是只会动嘴，底层的人可就不一样了。

未来的竞争，一定会越来越残酷。

彭叔把话放在这，至少五年内，以五年为一个短周期，在这五年内，大家都会觉得很累，工作越来越不好做，付出的越来越多，收入却越来越少。

这种感受，不光是那些打工的人，还有那些拥有资源的人，比如说，以前一直可以稳稳的靠着房产升值的包租公，一直可以靠着父母留下的资源混吃混喝的富二代，等等的。他们也会有那种越来越难的感觉。

造成这样的结果，是我们的发展方向，在转向。

不知道大家见没见过，那种大游轮在转弯的时候，它转的很慢，但是它却一直在转弯，而在这个转弯的过程，很多人甚至有可能都不知道这个大游轮已经转弯了。

其实我们就在处于这个过程，方向已经转了，但是因为转的很慢，害怕翻船，所以转的很慢。

大家都没有感觉到，但实际上，真的已经转向了。

彭叔举一个很简单的例子，今天的报告已经出来了，GDP的增速是5.5%。很多人觉得这没什么，但实际上这是有什么。

不知道大家还记不记得，在2019年的时候，我们的增速还是6%。

现在才2022年，我们的GDP就已经沦落到要去保5.5%的地步了

其实这两年的楼市，对于大部分等等再买房的人来说，还是省了不少钱的。

因为今年很多地方的房价，包括这个房贷利率，真的比去年是要低了很多，对于这些等等再买房的人来说，房价跌了，房贷利率又降了，他们的确是省了不少钱。

尤其是那些三四五六线城市的人。

像是南通、徐州、常州、临沂、洛阳、咸阳等等的，这些城市今年房价的确没有去年高了，而且利率也更低了。

而且一些二线城市也是这样。

像是西安、青岛、郑州、南京、杭州等等的。今年房价都没有去年高了，而且房贷利率也低了。

未来不好说，但这一年来，的确是等等再买房的人，赚的更多一些。

这是彭叔1月份写的预测，当时彭叔预测今年年度GDP是5.2%到5.8%，因为彭叔知道，5.2%是底线思维了，绝对不能低于这个值，而如果能定到5.8%，那么大家今年日子就能好受一些。

结果，目标只有5.5%。

这意味着我们今年的困难有很多，所以根本都不敢定高了。

有的人说这些数据，都是统计随便编的，但实际上，这数据，虽然可以参那么一点水，但绝对不能参大水。别把上面当傻子，大家想想，连一个私人的，小的研究机构，都会通过数据对比，来发现哪些地方的GDP更有含金量，而所有的数据，都在官方手上，你统计想要作假，你也不可能所有的数据，都作假。随着大数据越来越发达，作假的难度，就越来越高。

就像在基层工作的时候，就经常遇到一些自作聪明的人，上面下一些任务，让他们报数据，他们想要好看，报一些假的数据上去，结果人家直接一环套一环，你撒了第一个假数据，你后面就要用N个假数据来把第一个假数据给抹平，抹不平你就凉凉了。

国内6月的个人住房贷款比5月份多了1500亿，这个是属于很正常的事情。

因为4月、5月，全国一个上海楼市停摆，就足以拉低多少贷款了，上海房价那么高，能全款买房的人有几个。

4月、5月上海楼市完全完全停止，这些人在6月份的时候在上海买房，光靠多出来一个上海楼市，住户贷款肯定就会增加。

现在的问题是这种数据，能增加多久，而不是能不能增加的问题。

现在统计，都是电脑数据，用大数据，和以前用人记在一个本本上，各个部门之间数据还不共享，是完全不同的。彭叔一个朋友的前妻，是我们这边统计的副局，他们没离婚的时候彭叔和他们经常一起，所以统计的一些东西，彭叔还是知道的。

大家别把统计想的那么菜，现在数据还是比较真的，很难掺水了。

再说了，如果说数据能掺水，结果我们的GDP增速才设定在5.5%，那这实际数据得有多惨。

我们的GDP增速，2000年，到2010年，平均增速超过10%，中间最高的时候是2007年，增速达到了14%多，2010年增速是10%，2019年增速降到了6%，现在2022年，增速降到了5.5%。

这就是大船在掉头，但是掉的很慢，我们都没有感觉到，就已经掉头了。

如果数据可以随便做的话，那么GDP增速，就不存在下降了。

彭叔再说一点，为什么现在不启用房地产拉动GDP了，因为效果越来越越差了，大家可以看到，2000年后，把房地产定为了支柱产业，那个时候国内实打实的经济快速发展，工资快速上涨，所以GDP在2007年的时候，达到了高潮14%。后来2008年，为了应对JJWJ，启动了4万亿计划，全国房价再次大涨，结果呢？GDP增速还是没能保住，2010年就降到了10%。后来2015年的时候，GDP增速已经降到了7%，当时很多说要保7%，于是再来了棚改去库存，结果也只是苟延残喘,GDP还是一路往下跌。

#国家统计局解读青年人失业率创新高#

6月份国内青年失业率创新高以后，老胡说这个失业率一定能降下来，他相信能，也必须能。

彭叔看到他这么说，第一感觉就是这个统计局的同志们压力更大了。

国内前些年炒房的炒的那么猛，以后把国内创业的风气给灭的差不多了，创业的人越来越少，社会上哪来的那么多就业岗位了。

举个很现实的例子， 深圳。

以前深圳是被人叫做创业之城，来了就是深圳人，后来深圳炒房太厉害了，被人叫炒房之城，买房才是深圳人。

当大家发现赚钱只需要简单的买房就行了，那还有什么人会傻乎乎的拿着那么多钱去创业，那么辛苦，赚的钱还没有人家炒房客的一个零头多。

保就业的压力是很大的。

现在GDP拉动GDP，已经无法形成正向驱动了，现在对房地产的要求，就是别拖后腿就行了，至于说是拉动，那真是想都不敢想。

唉。

大家认清一点吧。

那就是我们从增量，开始往存量上走了。

同样的一块大小的蛋糕，我们要开始互相竞争，才能吃到了。

彭叔举一个很简单的例子，是彭叔这几天发现的一个很现成的例子。

彭叔小区楼下，本来只有一家水果蔬菜店，生意一直不错，后来在水果蔬菜店旁边，开了一家中型的超市，抢了隔壁水果蔬菜店的生意，但是因为我们小区的住的人数越来越多，所以哪怕多一家店，也能继续维持，这就是增量，水果店变多了，我们小区的人口数量也变多了，后来我们小区的人口达到了顶点，增长不上去了，水果店发现自己的盈利跟不上了，于是水果店就延长了自己的开店时间，以前水果店是下午10点就关门了，后来彭叔发现这家水果店会一直开通宵，反正最晚一次，2点回家，水果店还开着，那个时候，超市是晚上9点30关门，所以9点30之后，水果店还能做到一些生意，可是当我们小区人口已经饱和的情况下，水果店晚上抢走一些生意，那就意味着第二天这个中型的超市，生意就会少一些，于是，这家超市，在这段时间，居然也开始熬夜了，彭叔有时10点30下播，然后回家11点多了，路过小区门口，那个超市也开着，和那个水果店再熬。

这就是增量到头了，大家开始互相PK存量的时候，就是这种场景。

明明你付出了比以前更多的辛苦，但是你的收获，却反而没有以前多了。

这是我们所有人，不得不面对的现实。

其实现在年轻人的失业率达到了19.3%，也就是相当于全国那么多年轻人里面，5个里面就有一个人，是没有工作。

搞的这么严重。

除了是当下的经济环境不好以外，还有就是当下的这个房价太高了，很多年轻人的工资水平也还可以，但是他们一看到房价以后，瞬间就绝望了，感觉干什么都没劲了。

彭叔晚上看到一个小年轻，他算是可以了，在西安一个月能拿8000多元，一年下来能有10万的收入，这个工资在西安比较不错了，理论上来说，他是要开心的，但实际上他却不开心。

因为他看到了西安的房价，随便一套房都要150万左右，他一年赚10万，得要不吃不喝攒15年，如果说攒首付45万，也需要不吃不喝4.5年，而且这中间房价还不能再涨了，不然就更难了。

房价涨幅太高，而工资远远赶不上房价的涨幅，让很多人的幸福感，获得感，降低了很多。

未来，我们的增量没了，所以我们只能做存量，而我们做存量的时候，就没办法，必须要做的越来越精细化，说的难听点，以前增量的时候，你随便怎么搞，无所谓，反正这个人没成，还有一个，但是做起了存量的时候，你就要珍惜了，因为你的客户群体，也许就只有这100个人了，走一个，你就少一个了。

彭叔再说个残酷一点的。

就是什么叫做慈不掌兵。

因为很多时候，真正被拿去扛大鼎的，都是普通人，没有普通人去扛大鼎，一些大的东西，就推动不了，而这些普通人，默默无名，但是却承担了所有。

你是LD，你明知道这些人是无辜的，他们会抗大鼎，但是你为了成全更多人，你必须要让一些人去扛大鼎，从而来换取更多的安全。

慈不掌兵，说的就是，你克服自己的心，让自己可以接受牺牲一些人，去成全大部分人。没有绝对的GP，只有相对的GP。

这个扛大鼎，他不会真的跟你说让你去扛大鼎，这个扛大鼎，会有很多美好的前景，放在你面前，就像一个包装很漂亮的礼物，里面其实是炸弹，但你在没有打开之前，你根本不知道，等你发现的时候，就已经炸了。

今年很多的土拍不行，土地收入减少很明显，所以反应到了今年上半年这个预算收入上时，扣除留抵退税后能保持3.3%的增长，然后按照自然口径的话，是下降了10.2%。

想想地方上的那些公共设施，什么地铁，亮化，道路维护等等的，当然了，还有人家的奖金，都是要靠这个钱的。

之前还是有底子，所以还能再撑一下，但最后真的没钱的时候，卖地收入越来越少，重新寻找税收来源，就是大势所趋了，避免不了的。

彭叔不想扛大鼎，也希望大家都不要去扛大鼎。

如果实在躲不过去，有一天必须要扛大鼎，那么彭叔也要明明白白的扛大鼎，不要糊里糊涂的扛大鼎。

彭叔举2个很简单的例子，一个是三四五六线城市搞的2成首付，目标人群，不是那些城里人，而是那些农村人，就是那些你看不上的大龄老光棍，像是重庆远郊区的房子，5000一平，2成首付，10万就够了，这些老光棍，觉得自己没媳妇是没房，他们咬咬牙，10万的首付，是够的，银行那边信贷也会对他们定向开放，这些农村最后一批人，会去抗三四五六线的库存，还有一个房地产税，现在成交量都没上来，税怎么可能会出？你至少要让人家房企回点血，房子卖出去了，然后才能出税，现在大家都在这看，都学贼了，税出了，半年内大家都不会买房，那还玩个毛线，至少成交量，要上来了，税，才能落地，现在各地，你看着利好特别多，但是成交量，没上来，成交量是关键，而为了让人接盘，去抗这个税，楼市肯定还有更多的利好消息出来，要让那些刚需，忍不住，害怕，让他们恐慌，然后他们才会冲进去，成为成交量，之后，税才能落地。这些刚需，就是这轮抗鼎人。没有成交量，税就落不下，所以必须要有人去抗这个成交量。

彭叔不是叫大家不要买房，只是说，大家买房，杠杆一定要控制好，自己的房贷一定要算好，抗鼎不是最惨的，项羽还抗鼎了，没事，还成了英雄，如果杠杆加多了，房贷把拖垮了，没撑住，那就像秦朝的那个举鼎而嗝屁的王一样，成了个笑话。

老李应该算是在我们国内房地产行业上赚了那么多钱以后，为数不多成功润出去的人了。

国内的潘十亿，本来想润，但是没搞成，现在就很尴尬了。

之前老李手下的公司在广州那边只是参加了一下当地的土拍，连一块地都没有买。结果就让全国的房地产人兴奋起来了，说是老李又回来投资房地产了。

想想这还是老李连地都没拍，只是过去凑个人数，就让房地产嗨了好几天，如果老李真的在内地再买点地，那不是把那些人都高兴死了。

都说国外的高福利养了懒汉，也是正常的。国外的福利太好，穷人不工作，也能有体面的生活，这样就让国外那些穷人不需要为了生活而去做一些伺候别人的活。国内穷人不工作就很难生活，所以不管活再苦再累，穷人也必须干活才行。

换句话来说，当国内的社保体系越来越好的时候，体力活的工资肯定会越来越高，因为穷人不工作都能活下去的话，想要他们再去伺候人，就要付出更大的代价才行。