2022年1至4月，全国已有110个城市发布了稳定楼市新政。包括郑州、兰州、福州、南京、苏州等大中城市。
进入5月，陆续有长春、长沙、石家庄、银川、资阳、常州等多个城市出台房地产调控新政策。
虽然各地的政策不一，但是均指向一个问题：
例如，贵阳、连云港、廊坊等地，实行购买首套房首付20%的政策。徐州、常州、石家庄等地则实行无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例措施。将原来首套房首付30%，二套房首付60%，调整为首套20%、二套30%的首付比例。
还有地方出台政策，加大公积金贷款额度。泸州、扬州、盐城等城市明确，将首套房公积金贷款最高额度提升至60万元，南阳等城市则提高到80万元。镇江、银川等城市还降低了再度使用公积金贷款的改善性购房群体的首付比例。
此外，有些地方调整了限购范围，缩短了限售期限。包括取消户籍限制，修改人才引进落户标准，取消或者压缩购买二套房的时间限制等。
然而阻碍购房者的最大门槛——过高的房价，却没有较大的松动。
等等党，观望党，捂着手里的钱袋子，盼着房价大跌再入手。
更多的人则是没有钱。疫情之下，不少行业，似乎都不那么赚钱了。一些行业甚至出现了“裁员潮”。
加上个别头部房企债务违约风险暴露、延期和烂尾项目增多、个人收入下降等因素，很多人选择不买。
国家统计局数据显示，
面对诸多的政策利好，一些专家站出来发声，尤其是和房地产企业有利益往来的人士表示，房地产市场的“僵局”即将打破，市场的信心即将恢复，存量的房源将会盘活……
然而通过分析各地出台的房地产调控的新政策，笔者认为，不大可能带来购房人数的大幅增加。
无论是降低首付比例，还是加大公积金的贷款额度，还是30年贷款减少2万元的利息，或是政府给每位购房者1、2万元的补贴优惠，并没有让房子的总价降低多少，反而是增加了贷款负担。
原来一套房首付30%，还款70%；二套房首付60%，还款40%。现在政策调整，还款分别变成了80%和70%。
换言之，除了全款购房的有钱人，
一些人还说，房子可以买，大不了“以租抵贷”，把房子租出去，转嫁风险。
问题是，房子的租金能够抵掉多少贷款。数百万的房子总价，需要出租多久，才能收回成本。
要知道，一般商品房的产权只有70年。按照目前的建筑标准，一般房屋40年之后，难免结构功能退化，钢筋水泥等建材老化，恐怕难以满足居住需求。房龄越老，租金越低。
本轮疫情，造成上海这样的超级城市，人口外流，很多一线城市和新一线城市，新增人口数量在减少，房子到时候租给谁？
因此，
对于房地产市场，最大的利空消息，则是出生人口的下跌。
2021年，我国出生人口仅为1062万人，仅比1961年“三年自然灾害”的949万人高，排名1949年至今历史倒数第二。
可以预见的是，我国出生人口数历史新低，将在今年，或者未来几年出现。
国家统计局发布的数据显示，2021年我国的人口总数仅比2020年增加了48万人。
这也意味着，未来几年，我国人口总数极有可能出现负增长。
目前，我国的房地产总量能够满足30亿人的居住需求，而总人口数才14亿。大量的产能过剩，是不争的事实。
随着老龄化程度的加深，人口拐点的出现。
目前，一二线城市，不少拥有多套房产的房主，迫于债务风险的压力，不得不转手售卖多余的房产。不少房子挂了数月，无人问津，只得将价格一压再压，甚至出现了数十万、上百万元的降幅。同时，各城市的法拍房数量，也在增多。
在这样的大环境下，除了刚需群体之外，其他人盲目地入手，可能就会沦为“接盘侠”，成为击鼓传花的最后一环。
因此，对于房地产市场繁荣和消费者信心提振，笔者持谨慎态度。
除非“大幅降价”这一局面出现，才有可能出现根本转机。也只有“大幅度降价”才能激起市场的购买欲。其他的各种政策，效果恐怕难以达到预期。
至于房价是否会涨，有“住房不炒”的大原则在，只怕是难得涨起来，至少不会像前些年那样飙升。何况还有少数负债房主在抛售，以及大量等待消化的法拍房。
时间会给出答案。
责任编辑：安琪
