各种购房刺激手段并没有达到预期目的
截止到5月18日，年内各种房地产调控政策次数高达270次，涉及到降低首付、提高额度、降低限购条件、人才引进放宽、购房补贴等多方面刺激手段！
2022年房地产调控政策次数继续刷新历史同期记录，共有70多个城市，共发布200多条各种楼市松绑刺激利好消息，但是并没有明显的增加人们购房的欲望，人们对购买房屋表现依然十分谨慎。
四月份央行公布的金融数据后，基本符合市场预期！
4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。
住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
4月份人民币存款增加909亿元，同比多增8161亿元。
住户存款减少7032亿元，同比少减8677亿元。非金融企业存款减少1210亿元，同比少减2346亿元。前4个月住户存款和非金融企业存款分别增加7.12万亿元和1.27万亿元，分别比上年同期多增2.01万亿元和1.37万亿元
从居民在存贷款方面数据的变化已经反映出，房地产交易量继续萎缩，因对房地产投资收益率的预期降低，很多购房家庭可能已经开始调整自身资产负债表
四月份各种经济数据表明宏观经济下行压力很大，期待中的房地产复苏依然没有到来！
M2又重新回到双位数增长修复房地产预期信心
央行4月份金融数据发布后，恐慌的情绪占据了主导，同时也为了尽快扭转居民趋势性去杠杆的苗头
紧接着央行开始加大货币供应量，4月末广义货币(M2)余额249.97万亿元，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。狭义货币(M1)余额63.61万亿元，同比增长5.1%，增速比上月末高0.4个百分点，比上年同期低1.1个百分点。流通中货币(M0)余额9.56万亿元，同比增长11.4%。当月净投放现金485亿元。
值得注意的是历史上房价的每次大幅上涨，都是发生在M2双位数增长的环境下完成的。可以说到目前为止M2的双位数增长是目前楼市最大的利好消息，因为按照以往的推断人们对抗货币贬值和通货膨胀最有效的方式就是把多余的钱变成房子！因为到目前为止还没有哪类投资性产品能够代替家庭理财中房地产的投资主体地位。
5月份央行连出大招
为了更有效的修复居民对房地产行业的信心和降低购房成本。5月15日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这些为地方各银行降息预留了充足空间。
5月16日上午，国家统计局发布房地产行业数据
5月16日上午，国家统计局发布了1~4月宏观经济和房地产行业数据。房地产各指标下滑幅度超乎市场预期。
一、房地产开发投资完成情况
由于房地产业和建筑业信心受挫，新开工和竣工规模更是一降再降。
1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。
二、商品房销售和待售情况
根据国家统计局最新数据房地产多项指标已跌入低谷
1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。
1~4月，全国商品房均价为9502元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米历史最高水平后，已连续15个月下降
那么为什么居民对各种楼市利好刺激消息无动于衷呢？
最根本原因就是房地产资产收益跑不赢购房贷款利息费用
目前刚需己经结构性的减少，大部分购房用户只是在做以投资为目的的住房存量的转移，或者是还有改善型住房需求但这些都是伪刚需都是通过出售旧房置换新房，这些对房地产行业的需求并不会形成有效增加。
而在房价大涨前没有上车的弱势群体，在房价居高不下的今天早已没有了购房的需求和能力
所以目前绝大部分真实的房地产购买需求用户，无论是投资型的还是住房改善型的，都是带有资产理财目的来购房，而理财投资最基本的原则就是收益要大于投资。
但是从目前的房地产行业看，投资的收益远远跟不上房屋贷款费用的支出。大家都是明白人投资楼市并不是看各种金融刺激手段。
这些所有的一切都在证明购房者真正和关心的只是投资收益率，只有当楼市投资的收益大于房屋贷款的费用支出时，才会形成真正有效的房屋购买力
所以楼市复苏的前提！房地产投资收益要跑赢贷款利息费用，否则的话人们现在并不会加杠杆买房，反而会开始降杠杆。这也许就是楼市持续低迷的原因！
楼市终将王者回归
目前总体看房地产行业快要接触到了市场底，而政策底还未到达仍有空间。房地产行业的平稳健康发展终将会回到正常轨道，而楼市的复苏也一定会来临的！只是这个过程在目前的大环境下会有些姗姗来迟的……
责任编辑：安琪
