不知道大家是否有所发现，如今的房地产市场和曾经的房地产市场真的是有着鲜明的对比，再过去十年，整个房地产市场可以说是非常的火热，但是最近两年你们再看一看如今的房地产是真的是非常冷清，尤其是去年下半年和今年，其中很大一部分原因就是因为房价实在是太高了，去年的时候有一组新的数据统计：2021年国内平均房价达到了一万，2021年国内人均工资也才3000，拿着3000的人均工资去买一万的房价，这是很难的，即便买的话，也会有很大的负债率。既然谈到了负债率，笔者想到2015年那会才40%几的杠杆率，可是现在已经72%了！
不得不说疫情就是导火线，会破坏现金流，不过就算没疫情，同样房地产也牛不了了。假设如果再像15年来一波，结果会导致100%以上的杠杆率，几乎就是0首付了，就算实现，会导致2027年更大库存，到时候房大地产商都是160%负债，暴雷的时候就不像某大的2万亿，而是四到五万亿了！
可以说现如今不管再怎么刺激，投资客也不太会来了，不得不说这帮人聪明绝顶，他们已经看到了房地产没有了投资价值，更不会做接盘侠，而且不管再怎么刺激，刚需也变得少了，因为大多数人有了房子，不管再怎么刺激盲目跟风者没有了，因为能凑六个钱包的人不多了，除非能凑六个钱包的，那剩下的三胎接盘侠还在酝酿中没有成型，等生下来再说吧。
因此，最近就有专家发文称楼市拐点已经可能出现，在他们看来，如今看待房地产不能太感性，要理性看待，价值决定价格，只要是商品，就有价格波动。首先看供需关系，如果供大于需，价格还会下跌，只是这个价格波动不同于一般的商品。长期来看是围着价值在走，价值并不是成本，而是房子本身具有的属性，或者是房子本身对人们的意义，大众愿意花多少钱为它买单。
对此，笔者我也说一下自己的看法吧，房价确实短期在跌，未来分化也严重。大家关心跌不跌大概率是重点是那几十个头部城市。而关注多的地方一般不太容易跌，从经济逻辑来说，头部城市确实也难跌，但是人都有一个往大城市的梦想，说不会跌不是等同打破别人梦想？这个已经和房价本身无关了，有关系的是情怀梦想。就是要学习新加坡模式，政府卖廉价房，商品房让他贵，大家都开心，类似同个飞机，经济舱，商务舱，头等舱都要有，贵的一定要有，便宜的也要提供，无非就是比例问题。
总之，房价不会暴涨了，但是想让新开发盘暴跌也不可能，现在是以时间换空间，慢跌或微涨都是可以接受的。开发商对这两种情况还能适应。关键在于没人接盘，不管你微涨还是微跌都没办法提振信心，扩大销量。那么炒房的和投资的就难受了，资金紧张的二手房东就要考虑变现问题，最先忍不住降价卖房的就是这类人，想捡漏的也只能盯住这些人，谈的拢就快速拿下。
责任编辑：安琪
