芸公子，85后小阿姨，资深房产投资人，痴迷于房产研究，考察过上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测了房价的上涨走势，这是公子带你买房的第3年，用知识的杠杆撬动你的人生！
以下为“芸公子” 微信公众号粉丝问答精选提问
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北京楼市蠢蠢欲动，高手教你如何置换！
提问：芸老师，目前有俩问题，北漂（已迁户天津）俩个月后北京满社保5年有购房资格（工作北京，有自住需要），环京三套（武清俩套目前大概300其中一个有贷款60，廊坊市区一套目前大概400，有贷款100），手里可挪动资金200—300左右，考虑到目前环京楼市的低迷，其目前价格与之前的高位比很不是理想价位…
问题一，目前已芸老师你对北京及环京的看法，我目前是否要及时卖环京买北京，还是再等等或用手里的仅有资金先买北京远郊的…
问题二，之前也看了几套北京的房子，其中同一小区板楼，同一户型，楼层差别不大，一个东西向简装报价700，一个南北向精装修报价860（虽然个人偏向于南北，可这俩个价格差距还是很大的...），如果这俩个空少你选其一，会选那个？谢谢
回答：北京蠢蠢欲动，如果我是你的话我会卖掉环京赶紧上车，毕竟有自住需求，过十年回过头来看中间置换过程是赚了点还是赔了点其实都无关紧要，只要接下来自己多赚钱，就都不是事。
700东西向和860南北向可能还确实是700东西向当前性价比更高一点，但谁会在意这个呢。
如果自住的话，700东西向根本就不纳入考虑。
有时候，之所以乱花迷人眼，是因为没有找准主要矛盾，就被一些无关紧要的细节牵着鼻子走，陷入了纯粹性价比精算的牢笼，忽略了什么才是能带来最大人生幸福感的东西。
02#
教育平权下，上海学区房何去何从？
回答：芸老师好，教育平权下，请教你现在关于上海学区房的观点有改变么？你写的学区房系列文章需要修改么？明珠还是好的选择么？谢谢！
回答：大的框架还是有效的，包括明珠还是好的选择这个不变。
细节需要与时俱进进行微调，有空时会写，之后会放在星球里
03#
再说一遍，买房不要轻易找人代持
提问：芸老师好，新上海人，已经购房一套被限购，请问通过给外地父母连续购买五年上海社保的方式来获得新的房票可行or值得吗？另外就是国外有个表弟是外籍，通过他外籍身份来代持的呢？感谢
回答：不要代持。代持有一定风险，买房最重要是安心，买完不操心，安心睡觉很重要！
1、关于资格，外地父母5年社保/个税，这个可行，只是要你看父母年龄，不过父母如果年纪大了，贷款额度和时间年限会受一定影响。
2、可以考虑早点结婚啊， 或者房子满五年了卖房置换。
上海是全国全世界的上海，多高总价的房子都有，单套十亿也不在话下。 哪怕只有一套，也绝对不担心吸不干你的购买力。
04#
苏州楼市触底反弹之迅速，即将成为2022年楼市最强黑马！
提问：手里60万，苏州有房210万，80万房贷没还，上海工作，怎么处理？ 60万还房贷，还是存下来准备在上海买房。
回答：苏州虽然不错，但是总体势能还是弱于上海，所以总的前提是卖掉苏州，买入上海。
只是要看时间节点，去年上海、杭州、宁波、南京、合肥涨完，就连昆山大涨了，现在连嘉兴价格都2-3万一平，放眼整个长三角，最大的价值洼地就是苏州了，而且苏州现在回调到位
当前改善盘的二手房在2021年已经出现上涨，门槛变高了，而接下来核心位置如园区奥体、新区狮山等头部板块的新房数量少，门槛也会有提高，可能会引起抢房大潮。
所以你可以走完这一波涨幅卖掉再去上海
05#
内行人告诉你，不良资产的“命门”究竟在哪里？
提问：智慧的芸公子，请问，投资不良资产，有住宅房抵押的，里面哪个环节最重要?尽调，诉讼，催收
回答：不良资产是不良资产，资产包是资产包，这两者是两种产品
如果纯粹一套住宅拍卖，那是简单的法拍流。科技树都是现成的。
资产包体量比较大，就跟政府卖给开发商地一样，住宅里通常会叠加一些商业，资产包也是，住宅里会叠加商铺等，这个“压舱石”不好变现获利，所以这个时候其实产调评估等都要进来，专业人士获利还是不少！
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人的一生中选择比努力更重要，希望认识芸公子是你一生中的重要转折点，也是你升阶的起点！
责任编辑：安琪
