房地产公司离不开金融！
2021年房地产最大的一个问题是什么？
答案是房地产政策真的“到底”了吗？
因为这决定了开发商能否熬得过去这个寒冬！
最近2个月看，有利空出尽的趋势，而且中央和地方局部利好、小利好也接连而来，很多人，就认为政策真的见底回落？一些人也认为政策见底了，大家暂时都还看空、恐惧的时候，其实你就该出手了，俨然巴菲特的楼市打法。
但政策真的会见底回暖吗？答案是未必，可能是我们太过于乐观了！
其一、房住不炒是长期的，中美摩擦以及中国未来几年都需要占GDP比重很大的房地产行业必须保持“三稳”不动摇……经济学家，包括华尔街对中国房地产政策的预测，至少还会持续4、5年。
其二、按揭款不是松动了吗？但对不起，松动放出的按揭款又被预售资金监管政策给严厉控制了，依旧到不了开发商自己的兜里……一放一收，这就意味着按揭款松动，更多是一场空欢喜！
其三、房企调控之后还能活下来多少？以前黄奇帆说未来三分之二的房企都会倒下，如果按照如今“销售端，融资端，监管端”房企陷入现金路断流之大考，吴建斌预测加上非公开债不公示但也同样倒下的房企，预计70%、80%会倒下，寒意深入骨髓！
在易居沃顿的授课上，作为财务战略老中医的吴建斌，面对当下房地产形势，面对如今资金大考年，给出了更直接、更一针见血的犀利判断，老潘也特地精炼分享给更多地产中高层！
演讲人：阳光控股执行董事、全球合伙人 吴建斌
来源：易居沃顿
观点1：预计调控还会持续4、5年
没有资金的房地产公司想风生水起根本不可能。
金融也离不开房地产，1998年开始，国内房地产就和金融捆绑在一起，房地产成为金融最大的蓄水池。房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用。
2020年房地产对GDP贡献率为7.34%，
房地产+建筑业合计贡献率14.5%。
把上下游产业全部加起来贡献有30%。
在过去很长时间里，房地产公司的资本金都很少。1998年国家推行房改，中国房地产市场开始起步，那时无论是万科、碧桂园，资本金都很少。国企稍微好点。
经过20多年的高杠杆推动，国家经济发展也很快，房地产公司老板通过加杠杆，像滚雪球一样高速发展，这种高增长，在世界发展史上也是奇迹。
当时，房地产的核心就是高周转、高杠杆，胆子要大，什么钱都可以用，这样才能发展起来。如果你很稳健，资本金有100万就做100万的生意，这样是不可能发展到今天的。
从2018年开始，政策不断强化，大家不断喊“狼要来了”，但谁都没有防范狼真的来了！
过去这么多年，几乎每家房企的经营现金流都是负现金流，恨不得周转得更快，只要钱一回来就买地。所以过去几乎所有房企的融资性现金流占比都是70%、80%以上，经营性现金流和投资性现金流的占比只有20%、30%。为此，我也一直呼吁，希望房企重视经营性现金流的管理。但疯狂年代，实际上大家都在挑战底线。
过去我们说房地产是“三年一个小周期”，即3年调整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放开，但到了今年也没有放开，而且政策还在持续。
这个调控还会持续多久？按照经济学家，包括华尔街对中国房地产政策的预测，至少还会持续4、5年。
如果说最近要放松了，只是因为之前确实勒得太紧，躺下的公司太多，会带来更大的社会问题。
观点2房地产三个端口被控得密不透风
目前，销售端、融资端、监管端，被控的密不透风！
其一、销售端看更难了。“五限”政策仍在实施，预售证、摇号、网签均被管理等等，每走一步都很难。
其二、融资端，一是开发贷、并购贷余额不足。现在银行也是两道红线管理，不能把更多资源流向房地产市场，所以很多项目虽然达到融资标准，但银行没有余额，不能把钱给你。很多企业资金紧张，这是原因之一。
还有就是按揭余额不足。1998年房改以来，因为推出预售，预售就有按揭。买房后，最长2-3个月，银行按揭款就放下来，哪怕3、5年后交房，只要消费者签了正式的买卖协议，拿去银行，银行就能放按揭款，有了按揭款，就交给房地产公司。
过去房地产公司之所以发展的很快，就是因为自己不花钱。
预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。房子建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾，要监管你。什么时候放款？竣工的时候。
帐面是你的钱，但不能用！“不能用的钱”就“不是你的钱”。
所以很多房企帐面有几千亿资金，400、500亿被监管，还贷时不能还，就是因为这个钱被监管了，暂时不能用。
像阳光城，房子已经卖了，也具备了按揭条件，但是拿不到钱。一看销售数字很漂亮，结果就收了首付，其他要银行按揭，银行说没钱，钱还在路上就和你没关系。
所以在融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。还有就是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。原来销售预售是重大的资金来源，现在几乎也没有。
其三、监管端更严。
本来今年年初还好，但出了恒大事件，恒大每年要完成竣工面积对应100万人，如果100万人房子都是烂尾楼，如果有10个恒大，就是1000万人的房子不能正常交付，那当地政府的压力非常大。
因此，特别是恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。
所以现在房企的账面上，很多钱被各种理由监管。以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱要被政府监管，什么时候给你？竣工再说。
在这种情况下，房地产公司肯定没有好日子过。
观点3政策继续从严，预计百强70%、80%房企会躺下
百强房企有多少会躺下？有人说50%的百强房企会躺下，我的观点是70%、80%的百强房企会躺下。
为何如此？
核心是债务偿还，公开债有两种情况，一是发人民币债，二是发美元债，如果违约，就是躺下。有的房企没有发债，躺下不需要公布，所有这些加起来，70%、80%的房企估计要躺下。
没有躺下的房企日子好过吗？一样难过，因为政策一视同仁。
国企、央企之前买地很积极，最近为什么不买了？他也紧张了。政策一样，唯独就是他的融资能力更强，但钱终归要还。只不过不好的企业一年一借，好的企业可以三年一借，但终归还是要还。
如果政策不修订，3、5年以后的光景会是怎样不难预见。这就是当前房企所处的状态。
在这种情况下，我们一定要对国家政策进行判断。
我的预期，房住不炒、三稳的政策不会变。
我们原来希望整体经济下滑，房地产刺激经济，但这是不可能的，不能“大水漫灌”，不能把更多的钱用在房地产市场上，要把更多的钱转移到实体经济或者新经济，这是国家非常明确的政策。
这个政策会维持多久？最近好像有点松动，但这个松动可能只是短期动作，比如3、5个月，不会更长。去年国家出台很多政策，给了大概5个多月时间，希望房企渡过难关。房企渡过难关后，还是按照大政的方针不会改变，这是我基本的判断。
观点4：未来融资性现金流只是“辅助”角色
中长期的调控思路不会变，房企需要各自完成蜕变，因此我们要想，什么是房企投融资的根本逻辑？
要回答这个问题，我们必须重视财务战略话题。
首先，什么是财务战略？财务战略是研究企业资金从哪里来，以什么方式来，用到哪里去。
2018年之前，房企的资金来源主要是预售资金和银行融资。2018年以后市场在变，现在房企的资金来源就是经营性现金流，就是销售。按照趋势，未来融资性现金流只是辅助，经营性现金流的余额会继续上升。
假如去年12月31日你的报表上，融资总额是1000亿，今年是在1000亿的基础向下减，你的融资总额可能降到900亿，800亿，有些可能一下降到500亿，但向下减的方向不会变。
为什么会下降？因为一个大背景是银行的融资余额也在下降，你要和它同步。
原来几乎所有公司的经营性现金流都是负数，现在起码是正数。但是，如果融资性现金流减100亿，经营性现金流补100亿，这是平衡的逻辑。
其次，说完钱从哪里来，再说说钱用到哪里去。
第一就是继续买地，产业房地产买学校用地，商业买商业用地。第二，拿一部分资金用于多元化，比如汽车、机器人，饲料等等。
钱用在什么地方很复杂，要看公司的DNA，看老板对市场的判断。但资源就这么多，做这件事就无法做其他事。所以百强房企其实已经形成了很清晰的模式。有的专注房地产，有钱就买地，有的拿钱做商业；有的专注把钱用在一二线城市，有的用向三四五线城市，房企分化就此开始。
观点5：没利润的规模看似热闹，但不创造价值，没用
投融资管理是一门超高技能的管理学科。
投资加融资就是投融资，投资等于融资，融资等于投资，两者在资产负债表里永远相等。
资产负债表右边就是融资，是资金来源，包括资本金及未分配利润，目的在于创造价值。不创造价值的投融资活动是在埋雷，到了一定程度，叠加之后会爆的。
资产负债表左边就是投资，是花钱以及形成的资产，可能是土地、待售物业、酒店、物业等等。
现在很多企业把投资和融资部门分开，对此我是反对的。
很多房企现在是两个部门打架，投资部买一块地就发奖金，等还钱的时候还不了，还觉得这就是财务部的事。
一个好企业，就是投资部和融资部一起办公，最好是一个部门。投资部一定要知道来钱不易，花钱才会很小心。
融资决策时离不开三大因素：离不开宏观趋势，离不开行业形势，也离不开组织团队。核心要解决怎么把投融资做的更好，怎么为企业创造价值。
企业创造价值才有生命力，如果不创造价值，过程可能很热闹，实际上没有价值。
特别是去年年底到今年年初，集中供地带来了很多问题。很多公司为了流量，项目不赚钱还要去买。
流量就是，有交易就有成交，有成交就有排名，甚至还可以培养团队。对一家企业来讲，流量不创造价值。
结果就是房地产市场下行，特别是7、8、9月下行，原来可能还有2%、3%的利润，现在利润是零、-10%、-20%都很正常，加上卖不出去，那么多限制，流动不起来，房企就出问题了。
房企要问自己，投资到底是在追求什么？是追求ROE，ROIC，价值，股东资金年化回报率，还是规模流量？
举个例子，追求股东资金年化回报率最典型的就是碧桂园。杨老板提到，生意有得做时，把杠杆加足努力去做，生意没得做时，等，一直等。买一块地，什么时候股东投资越少回报越高，就成功了。
为什么碧桂园不布局一二线城市？因为一二线城市限制太多。三四五线城市到现在也没有限购限贷，只要你的产品好，价格够低，就好卖。但这在一二线城市做不到。
当年有一个案例，碧桂园有一笔10亿资金，投在珠海还是投在三四五线城市？杨老板推演，如果投在珠海，3年10个亿，周转一次。但是都在三四五线，一年半周转一次。哪个效果好？
所以碧桂园的打法就是主要定位三四五线城市，这些城市占了碧桂园土储的80%以上，一线城市都是“围而不打”，为什么？因为他们追求的是快，不要有限制，到市中心限制太多，开个会就要停工3个月，停吗？必须停。给补偿吗？没人给，但成本、利息每天都在产生。
这几年房企都在追求规模、流量，这很糟糕。
有规模流量的话排名会很高，有段时间银行、政府都看排名，你要是进入前十，在行业就很牛，那某大为什么现在不牛了？因为流量害人，看上去很热闹，但没有真正给股东创造价值。
你会发现，流量、规模起来后，同一时间有2000个项目，根本管不过来，有的项目几年都没有去过，发生什么都不知道。虽然每家公司都有强大的审计师，但审计师也不是神，覆盖面这么大，他们也看不过来。如果你只有50、60个项目，而且都是品质项目，那效果就好。
所以，房企到底追求的是什么？要有选择，要清晰。
不同的选择就有不同的打法，就有不同的制度，就需要不同的内控机制。
观点6：账面现金很多，但可能只有10%、20%能用
如果房企专注于做开发，买地就是最大的支出。
按照我的经验，如果一家公司年度经营性现金流有1000亿，大概会拿500、600亿买地。也就是说，正确的做法，买地支出占公司年度经营性现金流的50%支出。
如果买的好，公司快速发展，买错加上现金周转不起来，销售也有限制，销售后资金又被监管，那这家企业就没什么前进的动力了。
最近好多媒体问，三季度报表公布了，为什么明明有现金存款，却还不了钱？道理很简单，被监管了。
房企的资产负债表帐面上的现金叫库存现金，未必是可用的现金，有可能95%都被监管，真正能用的可能就10%、20%。
如果将来房地产政策进一步完善或者改变，比如像香港、马来西亚、印度，他们卖楼时开发商只能收小业主5%的现金，中间三年十几个节点，每完成一个节点放一点钱，三年后交房时，小业主付给大业主的钱不超过30%。等小业主到银行办了按揭，才付最后70%。
我们国家政策目前没有这么极端，但按照国际趋势讲，可能最后就是这样的结果。如果政策进一步收紧，也是合理的，应该要保障小业主的权益。
为什么有净资产，却没有现金？也是同理。很多企业没有资不抵债，但是躺下了，就是因为短期流动性有问题！
观点7：危局中的房企，怎么活下去？
如今，楼市调控依然没有放松，我认为严重危机随时会加剧爆发，对于很多企业，特别是躺平的企业，我认为有几个措施可用：
1、立即停止买地。 对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前我们每年的销售收入50%用来买地，现在就不买地。把现金留下，企业就有可能渡过现金流周转短缺带来的危机。
2、停止部分在建项目的施工推进。从中优选，可以带来现金流的项目加快推进，不能带来现金流的项目马上停下。但法务工作要跟上。
3、盘活有价值的大额资产。譬如卖重要的地块，卖部分项目的股权，促使资金快速回笼。特别在经营过程中形成的一些良好自持物业，这个阶段要忍痛割爱。
4、寻求银行筹资。现在银行也受到两道红线管理，这个时间点这个措施可能不太合适。但如果银行稍有松动，就加快沟通，利息高点也可接受，关键是先谈妥条件，以免节外生枝。
5、实在不行，把公司股权质押或出售，引进策略性股东，或引进好朋友站台，进行筹资。当前引进大型央企、国企是好选择，他们资金雄厚，银行信用度高。原来希望好价格，现在低点也行，总之要现金。
6、最后一招是损招，是万不得已的做法，就是躺平。我绝对反对企业没有使尽全力就躺平，这是不负责任的做法。躺平不等于死，躺平后，还是要做事，一要找政府支持，二要寻求债务重组，三要坚定出售资产。
但是千万不要躺平，一家企业好不容易发展到今天，将来还有梦想，如果一躺平，梦想就是零了，再想重新起来，市场也不会给你机会。
如果不是经济下行或行业下行，这些方法还是有效的，但当整体经济下行或行业下行，这些方法会变得没有效果，边际效益降低。因为家家缺钱，地主家也没有余粮。即便有人勉强愿意接盘，也会将价格压到很低。
责任编辑：安琪
