信贷最紧的日子，就要过去了。
前不久，房贷利率迎来拐点刷爆了朋友圈——
尽管综合下来较前月仅下调了1个基点，但足以令市场情绪回暖。
更大的利好在于，如今越来越多的重磅城市放贷周期正在明显缩短。
放贷周期缩短，释放重要信号
今年四季度以来，高层就楼市信贷端不断“暖吹风”：
9月24日召开的货币政策三季度例会上提出“两个维护”；
9月29日的房地产金融工作座谈会上强调了“法治化、市场化”原则；
10月15日三季度金融数据新闻发布会上指出“恒大的问题是个别现象，房地产行业总体是健康的”；
10月20日高层发言明确“融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常”。
说到底，这一系列信号主要为解决两个问题：
一是保证房地产行业流动性的基本充裕，确保其不出现流动性问题；
二是在“房住不炒”的大背景下，调整具体策略，避免误伤刚需。
根据贝克研究院发布的数据显示：
10月份，全国首套和二套利率下调的城市均有14座，重合下调的有9座。
其中，就包括了一线城市广州、深圳以及二线城市无锡。
进入11月份，越来越多的热点城市开始加入到房贷松动大军当中：
杭州、苏州、成都、佛山等首、二套房利率均有下调。
更具信号意义的在于，这些城市放款周期出现了一定的松动：
杭州部分银行针对首次置业家庭，资料合格情况下，放款周期缩短至1-2个月；
苏州部分银行首套房放款周期最短2周便可放款，二手房贷款也不再铁板一块；
成都有首次置业家庭最快6天拿到贷款；
佛山30年房龄住宅近期也能顺利申请到贷款…
笔者打电话前去询问一些热点城市商业银行及外资银行，对方甚至直接答复：
“无论新房还是二手房，只要资料齐全，随时可以放贷…”
进一步确认“资料齐全”的定义，电话另一头强调说：
“征信没问题、流水能覆盖月供2.2倍即可。”
换言之，信贷端已经开始回归正常。
这与几日前，高层关于“融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常”的表态简直如出一辙。
在此之前，许多热点城市房贷利率不断走高，且放款周期动辄需要3个月到半年；
4月份卖出去的房子，过完十一没放款；或是8月底签约，银行让做好心理准备今年放不了款的情况比比皆是。
如今，房贷利率刚刚开始松动，放款周期就有所缓解了，这场及时雨来下的是时候。
最直接的影响便是房屋交易周期得到实质性缩短。
新房与二手房两个市场同时被注入必要的流动性，产生了1+1＞2的效应，妥妥的一举多得。
四季度信贷回暖背后的必然性
放贷周期缩短，绝对是能和房贷利率下调等量齐观的信贷“大事件”。
尽管目前这一情况并非普遍存在，但其释放的信号意义实在喜人。
自今年下半年起，一线城市及热点二线城市信贷额度趋紧、审批周期延长、首付来源和资质审查愈发严格。
到今年第三季度末，人民币房地产贷款余额为51.4万亿元，同比增长7.6%，低于其他贷款增速4.3个百分点。
简单来说：房贷增速，彼时以肉眼可见的速度持续放缓。
从结果导向上推断，眼下的信贷松动很可能是地方政府、房企端和土地端多重博弈的结果。
众所周知，2021年的楼市不存在“金九银十”，取而代之的只有“凉九冷十”。
从一线城市到新一线城市，二手房市场量价齐跌的比比皆是；
北京、上海、广州、深圳、杭州等头部城市二手房交易规模均已跌至荣枯线以下；
宁波、苏州、无锡、东莞、佛山等热点二线城市的二手房交易情况同样十分难看。
现如今，二手房市场的集体惨淡已反馈到新房市场和土地市场。
具体表现就是——
新房去化周期被延缓，信贷周期的问题和中短线预期的问题均难辞其咎；
到了土地市场，房企们干脆躺平连地都不拿。
因此，才有了广州、宁波、郑州等诸多城市那种国央企及城投系兜底的“名场面”。
靠集中供地机制降低面粉价格，进而带动面包价格预期下调，似乎正在失去必要性。
事情到了这一步，明显已和稳房价、稳地价、稳预期的初心南辕北辙。
在这种情况下，已经踩线的房企们想要实现迅速回笼资金、平息债务自然变得难上加难。
解铃还须系铃人，由信贷端自下而上注入流动性就显得格外必要。
眼下的信贷端松动——
一是空间松动：主要体现在给予热点城市的额度方面，使得一二线城市房源贷款难的问题得到缓解；
二是时间松动：央妈不是魔术师，额度也不是凭空变出来的，额度宽松更多是将来年的信贷额度提前调整至今年第四季度。
而这，无疑又形成另外一种不确定性：明年的信贷额度到底还紧不紧张？
保障刚需、保障房企合理流动性、稳定房地产市场、确保不出现流动性危机，是发力的大方向；
但是，来年信贷额度收紧依旧存在理论上的可能性。
当下，正是置换房屋的好时节
房地产的尽头，是金融。
信贷，对于楼市而言无异于整装备战时的粮草供应。
如今，信贷寒冬正在悄然而逝，足以让新房与二手房市场盘活流动性。
对于自住家庭而言，当前正是一个不错的窗口期：
如果你是刚需客，刚好可以放心大胆地去摇自己钟意的房源，此处无需赘言；
如果有改善需求，手中旧房的出货效率也会大大提升。
换言之，现在是一个卖掉旧房子、置换新房子的有利时机。
在四大一线城市，二手房市场或已经成为交易主力；
在许多新一线城市，二手房市场的冷暖对土地市场和新房市场的传导作用已经越来越明显。
要知道，不少核心城市的二手房市场交易已跌到荣枯线以下。
显然，这并非从严调控的初衷，也不符合房地产长期健康发展的需要。
中介门店关门、中介小哥兼职跑滴滴、中介小妹雨天送外卖…
可能许多人听起来像笑话一样围观。
但仔细想想，这是一个健康的房地产市场应该有的姿态吗？
可喜的是，许多热点城市二手房冷却的速度已经有所放缓，有理由相信：
二手房带看量和交易量很快就会有所改观。
近两年的调控加码，原本是为了打击炒房客，但改善群体受到的误伤一点也不小。
准入门槛长期偏高、信贷力度持续偏紧，使得很多想要置换的家庭不敢轻易出手。
眼下，信贷松动信号明显：利率层面有的谈，放款周期有缓和。
从近期高层一系列的暖吹风，再到信贷层面的实质性松动都不难看出——
新房及二手房的政策端与信贷端正在双双酝酿触底反弹。
另一方面，信贷端与预期层面的正向利好反馈到新房市场尚需时日，加之调控端的神助攻——
新房价格短期内跳涨可能性不大，特别是各大房企回款压力依旧巨大，打折促销的态势大概率要延续一阵子。
选择在此时换房，不必忍受两头夹击的苦恼；
足够幸运的话，两头的红利还可尽收囊中。
手握核心城市房票，且希望此时买房，去售楼处谈谈折扣吧。
只不过，买房不是炒股，最不能要的是追涨杀跌；
把握趋势，去搏下一个3-5年的预期，才是最重要的。
从严调控，绝对是2021年中国楼市的主题。
恐怕很少有人去探究，从严调控，严的究竟是什么。
是城市发展吗？是板块进阶吗？是房企收益吗？是住宅产品吗？是居住品质吗？
很显然，都不是。
楼市从严调控的靶点有且只有一个，便是债务。
从准入资格卡牢到限房价、限地价的“双限规则”，从二手房指导价机制到信贷端同时对房企和购房人发力…
几乎所有调控的核心都是为了有计划地去杠杆、平息债务存量、降低债务风险。
如此说来，管好信贷才是一切调控的核心要素。
如今，信贷回暖，意味着流动性回归、最终传导至预期回归。
届时，整个房地产生态将很有可能以一种更加健康的方式实现长线价值回归。
作为普通人，从自身实际情况出发，理性、温和地加杠杆改善居住品质，依旧值得鼓励。
长三角：
大湾区：
其他城市：
责任编辑：安琪
