最近，房小擎听到一位朋友由衷的感慨：
“谢天谢地，广州楼市终于回归平静了。”
他的这番话并非空穴来风。
作为一位刚需买家，他也见证了上半年一手房“全款请进来，贷款靠边站”开盘场面；也经历过二手房上午看完下午房东就涨价的无可奈何。
但现在呢？用他的话说：
“现在一手售楼中心，不是冷冷清清，就多是些观望凑热闹的买家，进去之后置业顾问的接待明显热情了，与之前的“随缘”介绍简直天上地下。”
至于二手房，更是凉意阵阵：
“我委托那个中介，据他自己说已经2个月没开单了。以前看房总是我们先找他，现在，一天能打好几个电话推荐房源。”
根据网易房产广州数据中心的统计，广州上周的新房周成交仅1532套，“金九”开局寒气逼人。
种种迹象都在表明，从去年初开始一路傲娇的广州楼市，终于出现了逆转趋势。
相信这一刻，无数的刚需买家，都期盼已久。
未曾置业的人，既没因去年买房上涨而身价大升，也没入手房源而被狠狠套牢，自然是 最希望房价下降的一批人了。
而这样预算不多的刚需买家，却是买房时被PUA的主要对象。
● 年纪轻轻未到30岁嫌什么累，上个8楼当散步，多走几步还能强身健体。
● 近银河公墓，一点也不影响，这里风水极好，葬的都是革命烈士、国家干部。
● 都什么年代了？顶楼我住过，从来都不漏水，夏天有空调更不会热的。
● 绿化超高，背靠原始森林，这里一点都不偏，市区能有多少别墅卖啊...
示意图
还有一些公寓销售员，对刚需买家洗脑：
一，公寓面积小，价格便宜，住宅买不到这个价。
二，我们房子这么漂亮，又在区政府周边，周边买家都是政务人士、精英白领，都是有效社交，小区这么优质圈层大家都想要。
三，楼下就有健身设施，还有靠近珠江，健身、娱乐多方便，即使周末想宅在家里不出去，阳台泡杯咖啡，也能看到一线江景。
能满足这三个因素的房子，只有我们项目门槛最低、性价比最高。
若就此被诓骗刷卡，那就失策了。公寓无学位、难转手，只有居住生活，不能满足孩子读书等需求，并非刚需的首选。
示意图
在中介/销售的眼里，刚需就像是个“垃圾站”，似乎任何低价房源都适合出手。
老城区老破小，学位好，生活方便；
远郊新房，环境好，足不出户配套完善；
跨市XX新城，有轨道交通（城轨/地铁），潜力大。
但实际上，刚需买房是不能“盲买”的。
刚需不可能总是刚需，等到孩子大了，可能还要面临改善。
因此， 现在买房，需要考虑房子“流通性”。
刚改、改善买家的置业，就是为了进阶，不太可能再入手刚需房。Z世代刚需买家的偏好，很有可能决定房子的价值。
2020年Z世代消费态度洞察报告
Z世代（1995-2009年），是在中国很好的生长年代。父母辈多数有房。
他们更喜欢宜居的新房或者次新房，至少也要是加装电梯的老房子。
房龄较新、户型采光好、实用率高的房子，会成为热销产品。
还有资源错配的房子，也不被接盘者所接受，虽直接的感觉是买到便宜货，但最终还折在自己手里。
一是，豪宅盘里的小户型。
豪宅的核心是大面积，大空间。而小户型，不仅无法满足高净值客户对于豪宅的需求，更无法满足刚需客户对于价格的敏感，处境会比较尴尬。比如，雅居乐富春山居的一房单位（住宅）。
二是，老破小区匹配一线江景。
江景的需求，其实是很多高端客户的需求。
江景，城市景观线，深层次的意义是江景资源与城市发展过程中的高端配套资源所匹配的结果。因此匹配江景房品质，需要高端的居住环境。 试问，高端改善型的江景客户，又怎会可以接受“屋外非洲，屋内欧洲”呢。
值得注意的是，随着教育资源均衡化发展，市中心几平方的学位房，没有居住功能，不要买。
在未来，这里的任何一条都有可能是你换房的痛点，也是你房子卖不出去的槽点。
不仅如此，面对目前贷款政策也在持续收紧，贷款利率走高，意味着购房者买房成本的增加。
以广州为例，首套房贷款利率已去到5.85%。
按照购买250万元房子，贷款175万元、年限30年、通过等额本息的方式还款，比去年年中的4.65%利率，首次购房家庭的总利息增加约47万元，每月还款增加1301元。
这笔钱省着点花，也可以是一个小两口家庭一个月的买菜钱了。如此高的利率，刚需随意出手，意味着未来三十年都要背负巨额利息。
还要注意隐形成本。
比如置业热门区域，人口流入越来越多，地铁越来越挤，交通成本可能变高。
别人家门口就是学校，你家学位还要摇号。
过去，刚需买家为了凑首付，可谓相当辛苦。
现在，大家有点钱，就急于用来买房子。有时候买房，买的不是房子，买的是一种“有房不焦虑”的满足感。
房子 正在上涨阶段，房小擎是建议买家能早点入手还是尽早买。
但目前楼市逐渐走向“横盘期”，买房包赚的时代结束了， 接下来房价涨幅收窄。
质素差的房子不 要将就，刚需买家要保持独立判断能力，不能所有低价房源的都照单全收。
责任编辑：安琪
