大家整天说房价泡沫严重，但是到底严重到了什么程度，各个城市之间的差距又有多大，恐怕没几个人能说出个所以然。
下面，咱们结合数据来给大家分析一下，也做个排名，看看哪些城市最严重~
首先，房地产泡沫有一个国际惯用的简单计算办法，就是房地产的投资增速除以国内生产总值的增速，得出一个房产泡沫指数。如果这个数值在1左右 ，说明房地产的投资增长率和国内生产总值的增长率差不多，没有出现泡沫，如果数值达到了2，就代表泡沫已经产生，到了3则表示泡沫已经非常严重。
根据国家统计局历年数据，我们计算得出，2008年至2020年，我国房地产开发投资的年平均增长率为14%，其中住宅投资年平均增长率为14.2%。同时，从2008年到2020年，我国GDP年平均增速为7.4%。
我们分别用房地产开发投资年平均增长率14%、住宅投资年平均增长率14.2%，除以GDP年平均增长率7.4%，最后得出的数值约为1.89和1.92。这两个数虽然都很接近2，但都没有到达2，也就是说，按这个国际惯用的公式计算，我们当前的房地产处于即将出现，但尚未出现泡沫的阶段。
大家有没有感到很震惊？！
但如果仔细想想，这个房产泡沫指数计算公式，虽然内在逻辑没有大问题，但似乎有点过于笼统了，并且离生产端更近，离购买端却有点远。我们普通人最直观的感受往往还是房价是多少，自己能挣多少，身边多少人在买房这些问题，因此我们平常所说的房价泡沫，和中国房地产存不存在泡沫多少是有区别的。
为了让数据更加清晰准确，我们这期内容将参考房地产泡沫指数计算方式，并加入一些和房价关系更密切的参数和指标，来计算得出国内一二线城市的房价泡沫指数，并进行排名，以期得出一些更贴近社会现实的数据。
首先要明确的是，该城市房价泡沫指数不涉及政策因素。虽然说房价长期看人口，中期看经济，短期看政策被普遍认可，但由于政策的不可量化，我们这次统计纳入的主要还是跟人口和经济相关的指标，分别是城市房价增速、城市GDP增速、人均收入增速、人口规模增速这四个指标。
计算方式：用城市房价平均每年增速分别除以城市GDP年均增速，城市人均收入年均增速，城市人口规模年均增速，得出这三个与房价的偏离值，最后取这三个偏离值的均值，即该城市房价泡沫指数。
指数超过2，代表存在泡沫，指数越低泡沫程度越低。
本次计算样本为内地2020年GDP过万亿的23座城市，其中杭州由于行政区划发生较大调整，我们统一按主城区6个区平均房价计算。
从最后得出的结果可以看出，房价泡沫指数最高的前四座城市分别是上海、深圳、广州和西安，数值均突破了2.5，说明这几座城市的房价增速已经远大于经济增速和人口增速，房价已经出现泡沫；其中上海和深圳甚至达到了2.9，说明泡沫程度已经非常严重。
房价泡沫指数最低的三座城市分别是杭州、南通和长沙，泡沫指数均未达到1，说明这些城市的房价上涨速度低于经济增速和人口增速，房地产市场需求旺盛，基本不存在房价泡沫。
济南、重庆、泉州、佛山、郑州、宁波六座城市的房价泡沫指数均在1到1.5之间，说明这些城市房价和经济、人口之间的关系较为均衡，尚未出现房价泡沫，南京、成都、苏州等城市的房价泡沫指数都在1.5到2之间，这些房价有一定的增长前景，但也存在房价泡沫化的风险。
天津、青岛、武汉的房价泡沫指数都刚刚达到2，说明泡沫已经出现，如果后续经济增长和人口增长跟不上房价增速，房价将会进一部陷入泡沫化。其中武汉由于受疫情影响严重，其2020年经济和人口情况增长情况都大幅降低，一定程度影响了最后结果，可以单独看待。
比较令人意外的是北京，虽然房价年均增速接近20%，但房价泡沫指数仅为1.76，和无锡、苏州差不多，原因在于北京的GDP年均增速和人均收入增速都很高，一个高达18.1%，一个居全国第一，这就给了房价增长强有力的支撑，一定程度消化掉了原有的泡沫。
要注意的是，我们所计算的房价泡沫指数是以2010年到2020年为跨度，所反映是这十年间各城市房价泡沫增长程度。比如杭州这座城市，2010年时房价已经居全国之首，高达每平米25840元人民币。较高的计算基数一定程度上拉低了其房价增长速度，导致最后得出的房价泡沫指数比较低。
最后，提醒大家，以上数据，均出自六普、七普，和相关房产平台，所得结果仅供大家参考。
其实，房价有没有泡沫、泡沫有多大这件事，有时候也是公说公有理，婆说婆有理，不同的人会有不同的看法。但房子作为家庭的承载空间和可传承的资产，相信是大多数人都绕不过去的。
最近，很多朋友私信我们咨询自住和投资买房的问题，我们这期内容也希望通过一些数据为大家提供有价值的参考。
虽然谁也无法预测房价，但是结合更多的数据我们也能看到更多的真相，就比如我们在计算中用到的城市GDP、人均收入、人口规模等。
最后，从资产配置角度来说，确实也到了应该控制房产在家庭资产中占比的时候了，如果你对房产的配置如何调整不了解，可以私信我们，帮助你分析，相信这样大家都能做出让自己利益最大化的选择。
责任编辑：安琪
